（投稿・令和4年8月－見直し・令和7年3月）

　第57号「家屋の新築時データを廃棄すると、在来家屋の検証も出来ない」で紹介しました『石川県N市にビルを所有しているKさん』が大手不動産投資会社の株式会社ファーストロジックが運営するYouTube「楽待」動画に登場しました。
（動画ではKさんの本名と顔は伏せられています。）

　
　また、なぜ在来家屋であるのに新築時の評価検証が必要かについては、前回（第82号）「在来家屋の評価検証には新築時の見直しが必要（『評価計算書』）」で説明してあります。

N市課税当局対応の問題点

　ところで第57号では、「課税当局対応の問題点」として、①評価データを廃棄したこと、②建築当初の評価額が審査されないこと、の2点を指摘しています。

　当然ですが、①があってこその②ということになりますが、これは「所有者の申告によらずに役所が一方的に評価・課税する『賦課課税方式』」としての固定資産税を取り扱う部署としては、あってはならないことなのです。

　しかも、石川県N市からは「もしこの家屋の評価が高いと思うならば、その計算根拠を示してください」とも言われているのです。

　Kさんが審査申出において、「新築時の再建築費評点数（評価）がおかしいのではないか、この点を明らかにして欲しい」と申出たのに対して、審査委員会の結果は「在来家屋の評価の妥当性」に終始していました。

　もっとも、本件では家屋の新築時のデータが廃棄されていることから検証することも出来ない訳です。

行政不服審査請求の結果

　Kさんは、審査申出で棄却された後に、文書公開請求を行ったものの「文書保存年限満了により不存在」との決定がされました。またその後、行政不服審査法による行政不服審査請求を行いましたが、請求した7ヵ月後に「処分実施機関が、本件対象行政文書について、不存在を理由として非公開とした本件処分は妥当であると認められる」との裁決が下されています。

　この審査請求には弁護士が代理人として関与していましたので、筆者は裁決書を読ませていただきましたが、これは「7ヵ月掛けて何をしていたのか？」と思わざるを得ない内容の裁決書でした。

　その後Kさんが、この裁決書の内容と根拠規定を課税当局に問い合わせても、まともな回答は得られなかったそうです。

在来家屋で新築評価が可能か

　ところで、Kさんから「現在の家屋を新築評価して、それを補正することはできないのですか」との相談を受けました。

　これは、固定資産評価基準による評価方法からは難しいと思います。

＜在来分の家屋に係る再建築費評点数の算出方法＞
「固定資産評価基準（非木造・四）」
「在来分の家屋に係る再建築費評点数は、次の算式によつて求めるものとする。ただし、当該市町村に所在する在来分の家屋の実態等からみてこの方法によることが適当でないと認められる場合又は個々の在来分の家屋に地方税法第349条第２項各号に掲げる事情があることによりこの方法によることが適当でないと認められる場合においては、二（部分別による再建築費評点数の算出方法）又は三（比準による再建築費評点数の算出方法）によつて再建築費評点数を求めることができるものとする。」

　この評価基準の中で、「ただし書き」として次の2項目が規定されています。
① 当該市町村に所在する在来分の家屋の実態等からみてこの方法によることが適当でないと認められる場合
② 在来分の家屋に地方税法第349条第２項各号に掲げる事情があることによりこの方法によることが適当でないと認められる場合

　まず、①については「新築時の評価データを廃棄した」との場合は該当しないでしょう。また②についての家屋の場合は「増築又は改築」が該当します。

　つまり、現在の再建築価格方式では、在来家屋の評価は、基本的に新築当時の評価が継続されることになっているのです。

　また、平成25年4月16日の東京高等裁判所の判決において、在来家屋の評価においても新築時の評価が正しいかどうかの審査を求めることができるとされています。さらに、この判決が、平成26年7月24日の最高裁において決定されています。

　
　ところで、不動産鑑定評価で家屋評価は出来るかということについては、第75号「固定資産評価基準による個別評価に不動産鑑定が通じるか（家屋編）」でも紹介していますが、訴訟で「特別な事情」があると認められない限りは難しいです。

今後の改善のための提案

　ということで、この件では、まさに事実上の「お手上げ状態」になっているのです。

　これまでの号でも提案してきましたが、このようなことが無いように「新築時家屋の評価データは『永年保存』か『課税中保存』にすべき」であります。

　なお、筆者が関わっている案件の中には、「家屋の新規データを廃棄した」という市町村がいくつかありますが、多くの市町村では、家屋の新築時データを保管していることも事実です。
　
2022/09/05/12:00
　

　
（投稿・令和4年8月－見直し・令和7年3月）

　筆者は『固定資産税評価見直しサポート』を運営していますが、その中で「自分が所有する中古家屋（ビル）の評価が高いのではないか」との相談依頼があります。

　ビルを購入した人が、自分が所有している他のビルと比べて「このビルの固定資産税は高いのでは」と感じての相談です。

中古家屋の検証には新築時評価が必要

　そこで今回は、そのような依頼を受けた場合、コンサルタントとしては、どのように中古家屋の評価見直しをするのかについての説明になります（地方税法では、中古家屋を「在来家屋」と称していますが「中古家屋」とします）。

　中古家屋評価見直しのうち最も重要でかつ大変な作業は、「再建築費評点数算出表及びその内訳書」（以下「評価計算書」）を取り寄せて、新築時点の評価の妥当性（再建築費評点数）をチェックすることです。
（ご依頼をいただいた場合は、委任状をいただいて当方で取得します。）

　つまり、中古家屋の評価が正しいか否かチェックする場合には、新築時の評価が間違っていないかどうかをチェックする必要がある訳です。

　
　ところが、多くの市町村では「書類は10年保存」と決められていて、新築時の資料が廃棄されている場合があるのです。そうすると、その家屋のチェックが事実上出来なくなってしまうのです。

家屋の「評価計算書」とは

　非木造家屋の部分別区分は、固定資産評価基準により規定されており、次の部分から成っています。

＜非木造家屋評点基準表の部分別区分＞

①構造部　(ア)主体構造部、(イ)基礎工事、(ウ)外周壁骨組、(エ)間仕切骨組、②外壁仕上、③内壁仕上、④床仕上、⑤屋根仕上、⑥建具、⑦特殊設備、⑧建築設備、⑨仮設工事

　この全ての部分が、新築時の評価において「評価計算書」で評価されているのです。

　「評価計算書」は内部資料で、所有者（又は代理人）のみに示されるもので、一般には公表はされておりません。

　ここに参考までに築30年の在来家屋（ビル）の「評価計算書（例）」を紹介します（北海道北広島市の非木造家屋）。
※「評価計算書」は、「再建築費評点算出表（総括表）」とその「内訳表」から成ります。

＜再建築費評点算出表（総括表）＞

＜再建築費評点算出内訳表＞
※「内訳表」は5ページになっていますのでPDFで紹介します。

中古家屋の評価方法（再掲）

　ところで、なぜ中古家屋の評価検証であるのに、新築時の評価＝「評価計算書」の検証が必要かということですが、それは、中古家屋の再建築費評点数が「新築時の評価を受け継いでいる」からなのです。

　では、ここで改めて中古家屋の評価の流れ（1）～（4）を説明します。

（1）再建築費評点数の算出

　中古家屋に係る再建築費評点数は、原則として、前基準年度に適用した固定資産評価基準によって求められた再建築費評点数に、再建築費評点補正率を乗じて求めます。

　この再建築費評点補正率とは、東京都の物価水準により算定した工事原価に相当する費用の、新旧基準年度の3年間の変動割合を基礎として定められている補正率のこ とです。

　すなわち、基準年度の前年度における再建築費評点数に3年間の建築物価の変動状況を反映して再建築費評点数を求めます。
（令和3年度の再建築費補正率は、固定資産評価基準により「木造1.11、非木造1.07」とされています。）

　再建築費評点数＝基準年度の前年度の再建築費評点数×再建築費評点補正率

（2）見直し後の評価額の算出

　新たに求めた再建築費評点数に、新築時からの経過年数に応じた経年減点補正率を乗じて見直し後の評価額を算出します。

　見直し後の評価額＝再建築費評点数×新築時からの経過年数に応じた経年減点補正率

（3）見直し前の評価額との比較

　固定資産評価基準に示された再建築費評点補正率及び経年減点補正率を適用して見直しを行った評価額を、見直し前の評価額と比較します。

　その結果、見直し後の評価額が見直し前の評価額を上回った場合には、見直し前の評価額に据え置きされます。

　見直し後の評価額＞見直し前の評価額⇒見直し前の評価額に据え置き

（4）市町村長の価格決定

　算出結果に基づき、3月31日までに市町村長が価格を決定します。　

　このとおり、現在の再建築価格方式では、中古家屋の評価は、基本的に新築当時の評価が継続されることになっているのです。

　ですから、「中古家屋の評価が高い、評価に誤りはないのか」というときには、新築時の評価が正しいのかどうかを検証する必要があるのです。

「評価計算書」は永年保存すべき

　ということであれば、「評価計算書」は『永年保存』か少なくとも『課税中保存』にすべきなのです。

　ところが、最近関わった市町村の中には「『評価計算書』は10年で廃棄して存在しない」（石川県N市－第68号）とか、「5年で廃棄した」（岩手県K町）もあります。

　大都市以外の市町村では、500㎡以上（一部では300㎡以上）の非木造家屋の新築評価を県税事務所に委任していますので、非木造家屋の新築家屋評価については当事者意識が薄いのではないかと思わざるをえません。とは言っても、課税権は市町村長にあるのですから、これは理由にはなりません。

　なお、大都市以外の市町村でも、新築時データを保存している例も多くあります（上記の築30年の非木造家屋「評価計算書」は北海道北広島市のものです）。
　
2022/09/01/10:00
　

　
（投稿・令和4年8月－見直し・令和7年1月）

　近年では、地球全体の気候変動の影響もあってか、猛暑が続いたと思ったら、線状降水帯による豪雨による河川の氾濫と洪水、土砂災害による被害発生も相次いでいます。

　また、日本は、東日本大震災・巨大津波や能登地震等に代表されるように”巨大地震の巣”とも言われており、同様な震災がいつ起きても不思議ではありません。

　これらの災害により、命が失われてしまう被害もありますし、家屋が倒壊したり、流される等の被害も相次いでいます。

　そこで、このような中で土地と家屋の被害に対して、固定資産税はどのような減免措置が用意されているのかについて見ていきます。

地方税法の減免規定

　地方税法では、上記の災害があった固定資産税については、減免する制度が古くからあります。

＜固定資産税の減免＞
「地方税法第367条」
「市町村長は、天災その他特別の事情がある場合において固定資産税の減免を必要とすると認める者、貧困に因り生活のため公私の扶助を受ける者その他特別の事情がある者に限り、当該市町村の条例の定めるところにより、固定資産税を減免することができる。」

　「減免」とは法律又は条例の定めるところによって課税権を行使した後に、納税者の申請により税額の全部又は一部を免除する制度です。
　これは、「非課税」（＝当初から課税権を行使することができない）や「課税免除」（＝本来課税の対象ではあるが地方団体自らが課税権を行使しない）とは異なります。

　この地方税法第367条により減免することができる者の範囲は、次の三つとされています。
① 天災その他特別の事情がある場合において減免を必要と認める者
② 貧困に因り生活のため公私の扶助を受ける者
③ その他特別の事情がある者

　大まかな減免要件は、上記①～③のとおりですが、具体的な内容は市町村の条例により定められています。

　なお、地方税法では、この条文のほかに「被災住宅用地の特例措置」があります（地方税法第349条の3の3）。

条例による固定資産税の減免

　地方税法第367条の「固定資産税の減免」についての具体的な内容は、市町村の条例及び条例施行規則等で定められています。

　ところで、この市町村の条例の歴史は古いこともあってか、市町村毎に規定内容がかなり異なっています。

　そこで、ここでは東京都23区、横浜市、大阪市の三都市の条例等の内容について紹介させていただきます。

　なお、今回は「①天災その他特別の事情がある場合において減免を必要と認める者」に限定させていただきます。また、”農地に対する被害”については、割愛します。

東京都（23区）の都税条例

＜「東京都都税条例」（一部）＞
「第134条（固定資産税の減免）」
「1項　次の各号のいずれかに該当する固定資産であつて、知事において必要があると認めるものに対する固定資産税の納税者に対しては、当該固定資産税を減免する。
一　生活保護法により生活扶助を受ける者の納付すべき固定資産税に係る固定資産
二　公益のために直接専用する固定資産(固定資産の所有者に課する固定資産税にあつては、当該所有者が有料で使用させるものを除く。)
三　災害等により、滅失し、又は甚大な損害を受けた固定資産で規則で定めるもの
四　前各号に掲げるものの外、規則で定める固定資産」

　「東京都都税条例」第134条1項3号に規定する「災害等により、滅失し、又は甚大な損害を受けた固定資産で規則で定めるもの」は、「東京都都税条例施行規則」第31条で次のとおりとされています。

＜「東京都都税条例施行規則」第31条1項1号－まとめ＞
　固定資産の10分の1以上が被災した場合における当該固定資産に係る被災の程度に応じ、それぞれの減免額とする。
　

横浜市の市税条例

＜「横浜市市税条例」＞
「第62条（固定資産税の減免）」
「1項　市長は、次の各号の一に該当する固定資産に対し、特に必要があると認めた場合は、その固定資産税を減免することができる。
(1)　災害若しくは天候不順のため、収穫が著しく減じた田畑
(2)　生活保護法の規定により、生活扶助を受ける者の納付すべき固定資産税にかかる土地又は家屋
(3)　公益上その他の事由により特に減免を必要とする固定資産」

　横浜市の場合は、1号の災害関連の条項は「田畑」が該当となっており、土地、家屋に関する減免は第3号の「その他の事由」として、「横浜市市税条例施行規則」第19条の3で次のとおり規定されています。

＜「横浜市市税条例施行規則」第19条の3・3項イ－まとめ＞

大阪市の市税条例

　大阪市の場合は、「大阪市市税条例」の第91条～94条が固定資産税の減免規定ですが、そのうち第91条が「災害により損害を受けた固定資産に対する固定資産税の減免」となっています。

　また大阪市では、本条例及び条例施行規則のほかに「大阪市固定資産税・都市計画税減免取扱要綱」及び「大阪市固定資産税・都市計画税減免事務実施要領」により、詳細に規定されています。

＜「大阪市市税条例」＞
「第91条(災害により損害を受けた固定資産に対する固定資産税の減免)」
「1項　災害により損害を受けた土地に対する固定資産税は、申請に基づき、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定めるところにより減免する。
2項　災害により損害を受けた家屋に対する固定資産税は、申請に基づき、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定めるところにより減免する。」

　
※第3項が償却資産に対する固定資産税の減免が規定されていますが割愛します。

　どうでしょうか、東京都（23区）、横浜市、大阪市の３つの都市を見ただけでも、損害（被害）の程度と減免税額が異なっています。

被災住宅用地の特例措置

　ところで、「被災住宅用地の特例措置」とは、土地上の家屋が被災によって無くなった場合の「被災住宅用地のみなし特例」になります。

　この「被災住宅用地等に対する固定資産税の課税標準の特例」は、地方税法第349条の3の3に規定されていますが、条文自体が”長く難解な表現”になっていますので、条文の紹介は割愛させていただきます。

　「被災住宅用地の見なし特例」は、平成13年度の地方税法の改正により新設されましたが、主な内容は次のとおりです。

　「震災、風水害、火災その他の災害により滅失し、又は損壊した家屋の敷地の用に供されていた土地」は、その土地上には家屋が存在しないため、本来であれば住宅用地（200㎡までが6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に減額されている）ではなくなる訳ですが、この特例措置により一定の期間は住宅用地とみなされます。

　平成13年度の地方税法改正では、既に住宅用地としての課税標準の特例措置を受けていた被災住宅用地について、市町村長が当該土地を住宅用地として使用できないことを認定した場合には、震災等の発生後2年度分の固定資産税（都市計画税）が住宅用地としてみなされます。

　なお、平成17年度の改正で「災害対策基本法」に基づく避難指示等の期間や、平成29年度の改正による「被災市街地復興特別措置法」に基づく被災市街地復興推進地域においては、上記の2年に限定されませんので確認が必要です。

　固定資産税の減免の内容は市町村により相当異なりますので、確認が必要です。Google等の検索サイトで「○○市町村・固定資産税・災害・減免」とのキーワードで検索されると確認できます。
　
2022/08/30/09:00
　

　
（投稿・令和4年8月－見直し・令和7年3月）

　農地（田・畑）の固定資産税評価と課税にいついては、第30号で解説してきました。

　
　今回の農地（田・畑）は一般農地（市街化調整区域農地）の場合となります。

　まず、今回テーマの要約を記載しておきます。

　農地が遊休農地として把握され放置されている場合は、農地の固定資産税評価額が「売買価格×0.55（農地の限界収益率）」となるべきところ、この0.55を乗じない課税が強化され、結果的に1.8倍になります。

「農地の限界収益修正率」とは

　農地の売買は、一般的に小規模な面積を単位として行われます。この場合、買受側は、買足しに伴う耕作面積の拡大ににより農業経営の効率が増進されます。
　このため、農地の売買実例価額は農地の平均収益額を超える限界収益額を前提として成立していると考えられていることから、その割高分を修正する必要があるためです（第56号参照）。

　しかし、この農地を農地中間管理機構に貸し付けた場合は、固定資産税が2分の1に軽減されることになります。

遊休農地の課税の強化（1.8倍）

対象となる遊休農地　

　遊休農地とは、「現に耕作されておらず、今後も耕作される見込みがない農地」（1号遊休農地）、または「周辺地域の農地に比べて利用の程度が著しく劣っている農地」（2号遊休農地）です。
（※ この1号2号とは、農地法第32条1項1号、2号です。）

＜利用意向調査＞
「農地法第32条1項」
「農業委員会は、第30条の規定による利用状況調査の結果、次の各号のいずれかに該当する農地があるときは、農林水産省令で定めるところにより、その農地の所有者（その農地について所有権以外の権原に基づき使用及び収益をする者がある場合には、その者。以下「所有者等」という。）に対し、その農地の農業上の利用の意向についての調査（以下「利用意向調査」という。）を行うものとする。
1　現に耕作の目的に供されておらず、かつ、引き続き耕作の目的に供されないと見込まれる農地
2　その農業上の利用の程度がその周辺の地域における農地の利用の程度に比し著しく劣つていると認められる農地（前号に掲げる農地を除く。）」

　具体的に遊休農地とは、農地法に基づき、農業委員会からの利用意向調査において、機構への貸付けへの意思を表明せず、自ら耕作の再開も行わないなど放置している場合、農地中間管理機構と協議すべきことを勧告された農業振興地域内の農地となります。

※農業振興地域とは
　農業振興地域とは、農業の振興を促進することを目的として、今後相当期間（おおむね10年以上）にわたって農業振興を図るべき地域です。

農地中間管理機構とは　

　農地中間管理機構（農地バンク）とは、平成26年度に設置された都道府県の第3セクターで、「信頼できる農地の中間的受け皿」です。農地所有者が、この農地中間管理機構を活用できる場合は、「リタイアするので農地を貸したいとき」「利用権を交換して、分散した農地をまとめたいとき」「新規就農するので農地を借りたいとき」になります。

農地中間管理機構の活用（1／2に減額）

遊休農地に関する手続き　

　農業委員会は、毎年1回、農地の利用状況調査を行います。

＜利用状況調査＞
「農地法第30条1項」
「農業委員会は、農林水産省令で定めるところにより、毎年一回、その区域内にある農地の利用の状況についての調査（以下「利用状況調査」という。）を行わなければならない。」

　農地法に基づく、遊休農地に関する手続きは、次の流れで行われます。

① 農業委員会が毎年1回、農地の利用状況を調査して、遊休農地の所有者等に対する意向調査を実施します。

② 利用意向調査の内容は、「自ら耕作するか」「農地中間管理事業を利用するか」「誰かに貸し付けるか」等です。

③ 意向どおり取組を行わない場合、農業委員会は、農地中間管理機構との協議を勧告し、最終的に都道府県知事の裁定により、同機構が農地中間管理権を取得できるよう措置します。

農地中間管理機構を活用した場合　

　平成28年度の税制改正により、所有する全農地（10アール未満の自作地は残すことも可能）を、農地中間管理機構に10年以上の期間で貸し付けたときは、次の期間にわたり、農地の固定資産税の課税標準額が2分の1に軽減されます。

① 10年以上15年未満の期間で貸し付けたときは3年間が2分の1
② 15年以上の期間で貸し付けたときは5年間が2分の1

　なお、農業委員会から勧告を受けた上記の1号遊休農地や2号遊休農地を、農地中間管理機構の活用を行わずに放置すると、固定資産税が1.8倍に増額されますので、注意が必要です。
　
2022/08/28/09:00
　

　
（投稿・令和4年8月－見直し・令和7年3月）

　第21号で私道が「公共の用に供する道路」の場合は物的非課税（用途による非課税）」となると解説しました。

　
　そもそも私道は個人が所有する土地であるため、固定資産税が課税されるのが普通なのです。
　私道は「公共の用に供する道路」でない限りは課税されますが、その私道の評価では市町村単位での減額措置があります。

　その前に第21号の「公共の用に供する道路」の場合を簡単に復習しておきます。

「公共の用に供する道路」の要件　

　私道は個人の方の所有土地ですので、一般的には固定資産税の課税対象になりますが、「公共の用に供する道路」であれば、非課税になります。

「公共の用に供する道路」の私道として非課税となるためには、次の要件が必要です。
① 利用上の制約を設けず不特定の人の利用に供されていること
② 客観的に道路として認定できる形態を有すること

　そして、私道の種類ごとの要件は次のとおりです。

＜非課税になる私道の種類＞
（ａ）「通り抜け私道」
「通り抜け私道」は、起終点が公道に接していること、幅員が1.8ｍ以上であること、不特定多数の人に利用されていることが必要です。
（ｂ）「行止り私道」
「行止り私道」は、2軒以上の家屋に利用されていること、幅員が４ｍ以上であること、利用制限されずに不特定多数の人に利用されていることの要件が必要となります。
（ｃ）「コの字型私道」
「コの字型私道」も（ｂ）の「行止り私道」と同じく、2軒以上の家屋に利用されていること、幅員が４ｍ以上であること、利用制限されずに不特定多数の人に利用されていることの要件が必要となります。
（ｄ）「セットバック部分」
　幅員4ｍに満たない公道に面している土地の「セットバック部分」で、一体となって道路の効用を果たしているものは非課税になります。

　なお、「公共の用に供する道路」として非課税にするために、必要に応じて市町村への申告が求められています。

非課税にならない私道とは　

私道とはどのような土地か

　「公共の用に供する道路」ではない私道の類型（地目）は、正式には「その他の雑種地」に属します。
　その場合、雑種地の種類として、次の図の「近傍地比準方式」の「比準割合を適用」により評価されます。

＜雑種地の分類＞
　
　私道の定義は固定資産評価基準にはありませんが、一般に「私道とは、原則として私人が所有する公共の用に供する道路以外の道路で、かつ、道路部分が分割登記されているもの又はこれに類似するものをいう」とされています。

私道の補正率は0.1がほとんど

　ところで、肝心の、「公共の用に供する道路」ではない私道の補正率ですが、令和3年8月に総務省が行った「雑種地の評価方法に関する調査」（政令指定都市、中核市を中心とした139団体（東京都特別区を含む））によると、次のとおりです。

　比準元の土地の地目は「宅地」がほとんどで、比準割合については、市街化区域、市街化調整区域ともに「0.10～0.20未満」が一番多く、次に「0.10未満」となっています。

　なお、筆者が政令指定都市のいくつかを調査したところ、路線価方式の画地計算において、補正率「0.1」の私道補正率表を定めているところがほとんどでした。この場合、市町村の「所要の補正」として、「宅地」の画地計算の一つとして定めている市もあります。

＜非課税でない私道例＞
　
　なお、比準割合は、具体的には市町村毎に異なりますので、各市町村の「固定資産評価事務取扱要領」を確認してください。
　
2022/08/01/10:00