（更新版・令和7年7月）

　今回は、「路線価方式」による画地計算法の具体例の説明です。

画地計算法の基本

　状況類似地域に路線価が設定されたら、次はいよいよ個別画地の固定資産税評価に入ります。

　画地計算の基本は筆単位ですが、複数筆により同一用途で画地が形成されている場合は画地単位で評価します。

固定資産評価基準の「画地計算法」

　固定資産評価基準では、画地計算補正率表として、次の8つの補正率表があります。
　奥行価格補正率表、側方路線影響加算率表、二方路影響加算率表、不整形地補正率表、間口狭小補正率表、奥行長大補正率表、がけ地補正率表、通路開設補正率表。

「総務省の通知」による「所要の補正」

　また、「総務省の通知」によっても、具体的には市町村の条例等で施行されています。
　日照阻害補正、都市計画施設予定地補正、鉄道・高速道路による騒音・振動補、幹線道路による騒音・振動補正。

市町村の「評価事務取扱要領」と「所要の補正」

　固定資産税の評価の基本は固定資産評価基準ですが、「市町村長は宅地の状況に応じて必要があるときは『所要の補正』をすることができる」とされています。

　全国の市町村では、税条例の他に「固定資産評価事務取扱要領」を有していますが、これは、あくまでも市町村内部の事務取扱いについて定めたもので、法的な拘束力はありません。

　しかし、市町村長は評価の均衡を図るため、宅地の状況に応じ必要があるときは固定資産評価基準の「画地計算法」の附表等又は「宅地の比準表」について、「所要の補正」を加えて評価を行います。

「路線価地域」の「画地計算法」具体例

奥行価格補正

＜奥行の長さと土地評価＞

　宅地の価格は、道路からの奥行が長くなるに従い漸減します。著しく短い場合も同様です。

※ 奥行価格補正率は、以下「補正率①」とします。
  　 路線価   補正率①　 1㎡当り評点数
　 200,000  ×  0.97 　＝ 　194,000

間口狭小補正

＜間口が狭い土地評価＞

　宅地の価格は、間口が狭いと使い勝手が悪く価値が減少します。

　 路線価 　　補正率①　 間口狭小補正率　1㎡当り評点数
　200,000 　 × 　1.0 　 ×   　 0.97 　 　　＝　 194,000

奥行長大補正

＜間口と奥行のバランス＞

　奥行が間口に比べて長大な画地は、画地バランスが劣り価値が減少します。

・奥行長大補正率
   奥行距離　間口距離          奥行長大補正率
　   20        ÷     8  ＝     2.5          0.98

      路線価    補正率①　奥行長大補正率 　1㎡当り評点数
     200,000   ×  1.0 　×   　 0.98      　 ＝        196,000

不整形地補正

＜蔭地割合法により算定＞

・ 蔭地割合

（想定整形地面積—対象地面積）／想定整形地面積
  ･ 想定整形地面積 15m × 12m = 180㎡
  ･ 蔭地割合 　40㎡ ÷ 180㎡ = 22%

・ 不整形地補正率
    ･ 間口狭小補正率 　間口4ｍ   ⇒   0.94（Ａ）
    ･ 不整形地補正率 蔭地割合  22% ⇒ 0.92（Ｂ）
    ･ 奥行長大補正率　15ｍ÷4ｍ ＝ 3.75 ⇒ 0.96（Ｃ）

･  補正率の比較（①②の小を採用）
    Ａ×Ｂ＝ 0.94×0.92＝0.86 ①
　 Ａ×Ｃ＝ 0.94×0.96＝0.90 ②
・ 不整形補正率　⇒　0.86

無道路地補正

＜最大で４割減価＞

・無道路地補正率　　0.60

・補正率の合計
      奥行35ｍ　 奥行20ｍの 　 無道路地
       の①        通路開設補正率　 補正率 　 補正率
　    0.93　  ×  　 0.80　 ×         0.60   ＝     0.45

         路線価     補正率　 １㎡当り評点数
　    200,000   ×  0.45   ＝      90,000

角地（側方路線影響加算法）

＜正面と側方に路線がある画地＞

・基本1㎡当り評点数
     路線価　 補正率①
    200,000   ×   1.0 ＝ 200,000

・側方路線加算
     側方路線価　 補正率①   加算率
       100,000     ×    1.0    ×    0.03  ＝  3,000

・1㎡当り評点数
     正面路線　側方路線   1㎡当り評点数
　  200,000  ＋   3,000  ＝  203,000

二方路線影響加算

＜正面と裏面に路線がある画地＞

・基本1㎡当り評点数
    正面路線価　 補正率①
      200,000     ×    1.0   ＝   200,000

・裏路線加算1当り評点数
　 側方路線価　 補正率①   加算率
      150,000    ×     1.0     ×     0.02  ＝  3,000

・1㎡当り評点数
    正面路線 　 裏路線　　1㎡当り評点数
     200,000  ＋  3,000   ＝     203,000

がけ地補正

＜がけ地の面積割合により補正＞

・がけ地割合
   がけ地の地積　　評価対象地の地積　　　面積割合　　がけ地補正率
   （6ｍ×10ｍ）  ÷（21ｍ×10ｍ）×100　＝       29％    ⇒      0.90

    路線価　 補正率①  がけ地補正率　1㎡当り評点数
   200,000  ×   1.0    ×       0.90      ＝       180,000

騒音・振動補正

＜新幹線、高速道路等＞

・面積割合
　  騒音の影響を
　　受ける地積　　 評価対象地の地積     面積割合　 補正率
     （8ｍ×15ｍ） ÷  （15ｍ×20ｍ）×100 ＝ 40％　⇒　0.85

     路線価　 補正率①  補正率　 1㎡当り評点数
    200,000   ×  1.0    ×    0.85   ＝    170,000

高圧線下地

＜高圧線下の面積割合補正＞

・高圧線下の面積割合
     高圧線下
    部分の地積        総地積面積              割合　　 補正率
     （100㎡） ÷ （15ｍ×20ｍ）×100 ＝ 33％  ⇒   0.85

     路線価　　 補正率①   補正率     1㎡当り評点数
    200,000     ×　1.0    ＝   0,85   ＝    170,000

地下阻害物減価

＜地下鉄, 地下道, 公共下水道＞

・地下阻害部分の面積割合
　 地下阻害のある
      部分の地積 　  総地積  　 面積割合
           40㎡　÷   150㎡×100 ＝  27％
　   路線価　 補正率①  補正率　 1㎡当り評点数
　  200,000   ×   1.0   ×   0.90    ＝   180,000

道路より低い土地

＜日照, 水はけ補正＞

・道路より低い宅地
　道路より低い位置にあるため、一般の画地に比べ、日照や水はけなどの状況が不良であると認められる画地です。

日照阻害補正

＜冬至日の日影時間＞

　
2025/07/19/17:00