(51)相続税評価と固定資産税評価の計算方法はどう違うのか(2)(「大規模宅地」の場合)

 大規模宅地の相続税評価は、課税時期が平成29年12月31日以前の評価方法「広大地の評価」と、平成30年1月1日以降の評価方法「地積規模の大きな宅地の評価」に分かれます。
 一方、固定資産税評価では、固定資産評価基準において規模格差の基準は「大規模工場用地の評価」のみとなっています。
 それでは、相続税の評価を中心に解説していきます。

広大地の評価(平成29年12月31日以前)

 広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地をいいます。ただし、大規模工場用地に該当する宅地及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適している宅地は除かれます。 
 「広大地の評価」は、かなり低目に評価されることから、相続人にとっては有利な制度でしたが、残念ながら平成29年12月31日で終了となりました。 
 「広大地の評価」

地積規模の大きな宅地の評価(平成30年1月1日以降)

地積規模の大きな宅地とは

 地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいいます。
 ただし、次のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除外されます。
①市街化調整区域に所在する宅地
②用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
③指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地
④財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

規模格差率及び評価方法

 「地積規模の大きな宅地の評価」

 なお、上記「規模格差補正率」中の(B)及び(C)は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。
 「(B),(C)の補正率」

大規模宅地評価の計算比較

 それでは、「広大地の評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」について、次の事例(路線価:200千円、規模:2,000㎡、普通住宅地、三大都市圏)により、計算してみましょう。
 「大規模宅地の計算比較」

 この計算のとおり、「広大地の評価」に比べ「地積規模の大きな宅地の評価額」はやや高くなります。
 しかし、前者の場合は「通路が必要となるいわゆる戸建開発用地」が対象となっており適用範囲が限られていましたが、後者では、指定容積率400%までの宅地に認められます。このことから、後者では適用範囲がやや広がったとも言える訳です。

固定資産税評価における大規模土地評価

大規模工場用地の評価-固定資産評価基準

 固定資産税評価の全国基準である「固定資産評価基準」では、大規模工場用地(おおむね20万平方メートル以上のものに限る)のみ大規模格差補正が認められています。
 「大規模工場用地の補正率」

「所要の補正」による市町村の規定

 「固定資産評価基準」では、「市町村長は、必要があるときは所要の補正をして、これを適用するもとする」とあり、各市町村の「固定資産評価事務取扱要領」(名称は市町村単位で異なります)において、大規模工場用地以外にも規模格差が適用されている場合があります。

 参考までに、東京都の「広大地補正率表」を掲載します。
 (参考)東京都「広大地補正率」-東京都固定資産 (土地) 評価事務取扱要領