(10号)固定資産税・宅地の評価方法(路線価方式と標準宅地比準方式)について

(令和4年7月:旧10号、11号、60号の統合)

 今回は、固定資産税・宅地の評価方法の説明です。

 宅地の評価方法としては、「市街地宅地評価法」(路線価方式)と「その他の宅地評価法」(標準宅地比準方式)の2通りになります。

「宅地の評価方法」

「市街地宅地評価法」(路線価方式)

「市街地宅地評価法」(路線価方式)とは

 「市街地宅地評価法」は、主に都市部の住宅が密集した地域における、土地の固定資産評価に用いられるもので、路線価方式とも言われます。

 路線価方式は、道路1本ごとに価格(路線価)をつけ、1つの同じ道路に接する土地について、すべて同一路線価から計算する方法です。

 この方式は、短時間に大量の土地評価ができること、評価後の価格に大きなばらつきが出ずに公平な課税が可能であること、地域ごとの評価バランスがとりやすいこと、などの利点があります。
 ここに、「市街地宅地評価法」(路線価方式)の流れ図を掲げます。

「市街地宅地評価法」(路線価方式)の流れ

(1)用途地区の区分

 路線価の付設にあたっては、まず、大きな用途地区(商業地区、住宅地区、工業地区、観光地区)に区分され、さらに必要に応じて細区分されます。
①商業地区
 商業地区は、主として商業店舗が連続する地区で、繁華街、高度商業地区Ⅰ、高度商業地区Ⅱ、普通商業地区に区分されます。
②住宅地区
 住宅地区は、主として住宅用の宅地が連続する地区で、高級住宅地区、普通住宅地区、併用住宅地区に区分されます。
③工業地区
 工業地区は、主として工業用宅地が連続する地区で、大工場地区、中小工場地区、家内工業地区に区分されます。
④観光地区
 観光地区は、温泉街地区、門前仲見世地区、名勝地区、海水浴場地区など、一般の商業地区とは若干性格を異にする地区をいいます。

(2)状況類似地域の区分

 状況類似地域区分は、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便による条件が「相当に相違する地域」ごとに区分します。

(3)主要な街路の選定

 状況類似地域内において、最も代表的で評価の拠点としてふさわしいものを「主要な街路」として1カ所選定します。地価公示地及び都道府県地価調査地の所在する街路は「主要な街路」となります。

(4)標準宅地の選定

 主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等が標準的なものを選定します。

(5)標準宅地の適正な時価の評定

 選定された標準宅地について、地価公示価格、都道府県知事地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格の7割を目途に標準宅地の適正な時価を評定します。

(6)主要な街路の路線価の付設

 標準宅地の適正な時価に基づき1㎡当たりの価格を算出し、その価格を主要な街路の路線価として付設します。

(7)その他の街路の路線価の付設

 主要な路線価を基準として、その他の街路の路線価を付設します。その他の街路の路線価の付設に当たっては、状況類似地域区分の基準(街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便)を総合的に考慮します。

(8)画地計算法による各筆の評点数の付設

 「路線価方式」における宅地の評点数は、路線価に基づき「画地計算法」を適用してそれぞれの画地の単位当たりの評点数を算出し、これに各筆の地積を乗じて算出します。

「用途地区と状況類似地域」

「状況類似地域」

「画地計算法」

「その他の宅地評価法」の評価

「その他の宅地評価法」(標準宅地比準方式)とは

 「その他の宅地評価法」(標準宅地比準方式)は、道路ごとに路線価を付設せずに、状況類似地区の区分とその中で標準宅地を選定し、土地の宅地比準を行い求める方法です。

 宅地の価格事情がほぼ同等で広域に亘るため、路線価を付設する必要性が無い等から路線価方式を採用しない訳ですが、(数年前の調査ですが)全国の市町村の8〜9割で「その他の宅地評価法」を採用しているとのことです。

 最近では、路線価方式への移行を検討している市町村も多いと聞きますが、移行時に相当な負担がかかる等の課題もあるようです。

「その他の宅地評価法」の流れ

 「その他の宅地評価法」では、まず状況類似地区に地区区分します。「市街地宅地評価法」では、用途地区がありましたので状況類似地域でしたが、「その他の宅地評価法」では状況類似地区となります。

 次に、その状況類似地区の中で標準宅地を選定し、標準宅地の評価額を設定します。
 これは「市街地宅地評価法」と同じく、地価公示と地価調査がある場合はその価格の7割を、無い場合には標準宅地を鑑定評価をして、その7割を標準宅地の適正な時価とします。

 そして、標準宅地の評点数を計算し、原則として、全ての筆(画地)の評点数を計算します。

各筆の評点数の付設

 評点数の計算方法としては、標準宅地の比準計算により行われます。

 固定資産評価基準では、比準割合の項目として、「奥行による比準割合」、「形状等による比準割合」、「その他の比準割合」の3つの類型の相乗積により求めることとされています。

「その他の宅地評価法」の比準割合