（投稿・令和2年－見直し・令和5年2月）

　今号は、不整形地評価の相続税評価と固定資産税評価の解説です。
（※不整形地評価の方法として、「奥行距離の異なるごとに区分できる場合」「角地の場合」「二方路地の場合」等がありますが省略します。）

相続税の不整形地評価

　不整形地評価の場合は、相続税評価と固定資産税評価の方法はほぼ同じです。
　両者の相違点は、相続税の不整形地補正率表では地積区分がありますが、固定資産税には地積区分がありません。また、固定資産税では、蔭地割合を適用しない場合の補正率があります。

　相続税の不整形地評価は、次の2式のうち低い方の価額を採用します。
◆路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率
◆路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率
　下記の不整形地（評価対象地）の評価額を求めるにあたり、（1）奥行距離（2）奥行価格補正率（3）間口狭小補正率（4）不整形地補正率（5）奥行長大補正率（6）評価額の計算の順で求めていきます。

「不整形地（評価対象地）」

（1）奥行距離

　評価対象地の全体を囲む、正面路線に面する長方形又は正方形の想定整形地を描きます。不整形地の奥行距離は、その想定整形地の奥行距離を限度として、不整形地の地積を実際の間口距離で除して得た数値とします。
◆奥行距離…　480㎡÷20ｍ＝24ｍ＜25ｍ
　したがって、この不整形地の奥行距離は24ｍとなります。
奥行距離の例を掲げておきます。

「不整形地」

（2）奥行価格補正率

　奥行価格補正率は、奥行25ｍの普通住宅地区で0.97です。
◆奥行価格補正率…0.97

「奥行価格補正率（相続税）」

（3）間口狭小補正率

◆間口狭小補正率…1.00

「間口狭小補正率（相続税）」

（4）不整形地補正率

　不整形地補正率を求めるためには、蔭地割合を求める必要があります。
◆蔭地割合…（750㎡ー480㎡）÷750㎡＝36.0％
◆不整形地割合（普通住宅地区A）…0.811×1.00（間口狭小補正率）＝0.88

「不整形地補正率（相続税）」

（5）奥行長大補正率

◆奥行長大補正率…奥行距離（24ｍ）÷間口距離（20ｍ）＝1.2（奥行長大の適用無し）

「奥行長大補正率（相続税）」

（6）評価額の計算

　次の①②で計算した価額のうち低い方の価額で計算します。
①路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率
　380,000円×0.97×0.88＝324,368円
②路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率
　380,000円×0.97×1.00×1.00＝368,600円
　以上から、１㎡当たり評価額は①324,368円＜②368,600円から、324,368円となります。
◆評価額…324,368円×480㎡＝155,696,640円

固定資産税の不整形地評価

固定資産税の不整形地補正率表

　固定資産税の不整形地評価は基本的には相続税評価と同じですが、固定資産税の場合は、不整形地補正率表において地積区分が無い点に違いがあります。

「不整形地補正率（固定資産税）」

蔭地割合方式によらない場合

　蔭地割合方式によらない不整形地補正率の適用に当たっては、当該画地の所在する用途地区の標準的な画地の規模・形状からみて、不整形度（「普通」から「極端に不整形まで）を判断して、次の表により、不整形地補正率を定めることができます。
　しかし、この蔭地方式によらない評価方法は、全国全ての土地を評価・課税するという固定資産税の性格から、客観的な説明が難しい面もあります。したがって最近では、この評価方法を採用していない市町村も多くあります。（各市町村の「固定資産評価事務取扱要領」を確認する必要があります。）

「蔭地方式によらない場合（固定資産税）」

　
2022/5/30/17:15