宅地の鑑定評価－更地と建付地の評価

　宅地の鑑定評価の主なものは、更地評価と建付地評価です。

更地の鑑定評価

１．更地とは
　更地は、建物や構築物がなく、かつ、賃借権、地上権、地役権等の使用収益を制約する権利が付着していない宅地を言います。

　更地は、宅地の最有効使用に基づく経済価値を十分に享受することを期待できることから、更地の鑑定評価は、当該宅地の最有効使用を前提とした価格を求めることになります。

２．更地の鑑定評価
　更地の鑑定評価は、通常、①～③により求めることになります。
①更地の取引事例に基づく比準価格
②自用の建物及びその敷地に基づく比準価格
③更地に最有効使用の賃貸用建物の建設を想定して得た純収益から求める収益価格

　※②は土地・建物一体の複合不動産の取引事例から、配分法により、土地（敷地）に関する事例資料を求めます。既成市街地の宅地の場合、更地の取引事例より②の取引事例が多い場合が相当あります。

　③の収益価格は、土地残余法と呼ばれる手法によるものです。
なお、原価法による積算価格は、再調達原価の把握が適切に行える造成後間もない造成地や埋立地等の場合に適用し、通常の既成市街地の更地の鑑定評価では適用しません。

　また、更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合は、開発法を併せて適用することとにります。

建付地の鑑定評価

１．建付地とは
　建付地とは、①現に建物、構築物の用に供されている宅地であること、②建物、構築物の所有者と敷地の所有者が同一人で、その所有者により使用されていること、③敷地が賃借権、地上権、地役権等の使用収益を制約する権利の付着していないことを要件とします。

２．建付地の鑑定評価
　建付地の鑑定評価は、自用の建物及びその敷地のうち、敷地の部分鑑定評価になります。

　その鑑定評価は、①更地としての鑑定評価額を上限として、②配分法に基づく比準価格、③土地残余法による収益価格を関連づけて決定します。

　※更地は現に建物等が存在しない土地であるため、常に最有効使用の可能性を有していますが、建付地は敷地上に建物等が存在しているため、必ずしも最有効使用に適応しているとは限りません。