不動産鑑定評価とは

不動産鑑定評価とは 

 不動産鑑定評価とは、国家資格者である不動産鑑定士等が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示することを言います。地価公示、地価調査、相続税路線価、固定資産税評価などの公的地価指標は、不動産鑑定士等が行った鑑定評価等を基に価格を算出しています。

 一般の不動産売買の場合、個別の事情が反映されやすく、売主又は買主の力関係や売り急ぎ、買い進み等に左右されます。不動産鑑定士等が行う鑑定評価は、これらの事情を排除し、本来、不動産の持つ経済価値、つまり適正な価格を表示します。従って、その用途は広く、金融機関の担保評価から個人間の売買まで、幅広くご利用いただけます。

 依頼される方のニーズに応じて、いくつかの不動産鑑定評価を用意しています。

不動産鑑定士とその役割 

 不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく国家資格であり、不動産の経済価値に関する専門家です。不動産鑑定士試験に合格し、定められた手順を経た後に国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録されます。

 不動産鑑定の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となります。

 弊社代表取締役は、不動産鑑定士として登録し、神奈川県横浜市内で営業しています。

本鑑定(正規な鑑定)

 土地、建物等の評価額を求めた経緯を詳細に記載した鑑定書で、法律上の正式な鑑定評価です。

 通常、鑑定書という場合には、この本鑑定のことを指しますが、一般鑑定とも言われることがあります。
 説得力が高いため、提出物として利用する場合や争訟等の相手がある場合は本鑑定を求められることをお勧めします。

簡易鑑定 

 簡易鑑定とは、土地、建物等の評価額を求めた経緯を簡略化して記載した鑑定書です。

 スピーディーで費用が安い反面、簡素な書式でまとめてあるため説明力に欠け、相手がある場合は不向きといえます。正式な不動産鑑定評価書までの必要性がない場合、不動産の時価を知りたい場合などは、こちらをご利用ください。

 弊社では、個人の方がお求め易い料金の簡易鑑定評価として「わが家の鑑定書」と名付けています。また、個人だけでなく法人の方も、社内で不動産価格を検討される際にこの簡易鑑定をお求めいただくことができます。

鑑定評価の三方式 

 それぞれの鑑定評価の説明は、該当ページでご覧ください。

(1)原価法 ……………… 積算価格

 
(2)取引事例比較法 …… 比準価格

 
(3)収益還元法 …………  収益価格

 
 一般に、人が物の価値を判定する場合には、
a.それにどれほどの費用が投じられているか
b.それがどれほどの値段で市場で取引されているものであるか
c.それを利用することによってどれほどの収益が得られるものであるか
という三つの考え方を考慮しているのが通例ですが、これを「価格の三面性」といいます。

 鑑定評価の三方式は、この「価格の三面性」が反映され、(1)の原価方式がa.の(2)の比較方式がb.の(3)の収益方式がc.の考え方により成り立っているといえます。

 不動産の価格は、一般に、上記三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものです。そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されます。

 不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものです。

不動産鑑定評価の主な種類

「土地の更地」の評価

(1)更地
 更地とは建物等の定着物がなく、その使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。
 鑑定評価の依頼の中で、この更地の評価が最も多いと言えます。

 更地の鑑定評価は土地だけなので楽だろうとお考えかもしれませんが、意外とこれが難しいのです。その土地が道路とどのように接しているか、単純に道路に接している一方路と角地とでは価格も異なってきますし、その土地の面積によってもかなり価格が変わってきます。袋地状の土地もあれば道路に接していない無道路地もあります。

 なお、実際にはその土地に建物がある場合でも、その土地を更地とみなして価格を求めることもできます。これを独立鑑定評価と言います。

 更地の鑑定評価は、一般に、取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格、ならびに原価法に基づく積算価格を関連づけ、かつ、公示価格もしくは基準地価格を規準として決定します。なお、更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きいときは、開発法に基づき求めた試算価格を比較考量して決定することになります。

(2)建付地
 建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

 土地と建物があるけれど、そのままの状態における土地部分の評価ということになります。
 建付地はあくまで建物等の存在を前提としていますので、その周辺地域の土地利用に比べて不相応な場合等は更地としての価格より減価することが考えられます。

「建物及びその敷地」の評価

(1)自用の建物及びその敷地
 自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地を言います。
 簡単に言えば自分の家と土地のことです。土地も建物も同一人の所有になる不動産のことです。

 自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定します。

 なお、建物の用途を転換し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、用途変更後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定します。

 また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定します。

(2)貸家及びその敷地
 貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地を言います。簡単に言えば貸家のことです。

 貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定します。

「借地」に関する評価

(1)借地権
 借地権とは、借地法に基づく借地権をいいます。借地法に基づく借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権のことです。

 不動産鑑定士は、不動産そのものを鑑定評価するだけではなくて、その不動産についての権利や利益を評価しているのです。このような目に見えない権利も鑑定評価の対象にできるのです。

 借地権契約は一般に長期に渡る契約で、最初決めた地代が長期に渡って当初のまま支払われ、その間物価も上昇したり、周辺の地代の水準(相場)も上昇するでしょう。しかし、借主にしてみれば安い地代のままが良い訳ですから、いわば借り得しているわけです。この借り得部分を価格に置き直したものが、借地権価格の根拠とされ鑑定評価の対象になる訳です。

 ただし、借地権があるからといって必ずそれに価格が発生しているとは限らないということです。借地権の取引があまりなされていない地域では、例え借り得部分があっても借地権に価格が発生していない場合があります。

 ここで、借地権の価格算定にあたり一般的に用いられている借地権割合法を紹介します。
 この方法は相続税路線価に記載されている借地権割合を用いる方法です。相続税路線価図を見ると、例えば250Dという数字が矢印の横に記載されています。

 これはこの路線沿いの土地の価格(実勢価格ではありません。あくまで相続税算定の基礎となる価格です。概ね、実勢価格の80%程度に抑えられています)が1平方メートルあたり25万円で、借地権割合(更地価格に対する借地権の価格割合)は60%という意味です。
 借地権割合法は簡便であるため、建物の構造等個別的要素を反映していませんが、目安としては分かりやすいので利用頻度は高いものです。

(2)借地権付建物
 借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権を言います。簡単に言えば、借地権の付いた建物ということなのですが、借地権も建物も両方とも評価の対象になります。

 借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定します。

 また、借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定します。

「賃料」に関する評価

 不動産鑑定評価では、頻度は高く無いものの賃料を求める場合もあります。
 賃料の鑑定評価は、宅地の賃料すなわち地代を求める場合と、建物及びその敷地の賃料すなわち家賃を求める場合に分かれ、それぞれに新規賃料と継続賃料を求める場合があります。