鑑定評価が必要な場合

適正な価格・賃料の把握でお困りの方はご相談を

 不動産鑑定評価が必要となる場合 ( 適正な価格・賃料の把握でお困りの方)はご相談ください。
 不動産鑑定評価には、いわゆる公的評価と民間評価がありますが、ここに掲げたものだけに限りませんので、気軽にご相談ください。

公的評価…国、都道府県、市町村等からの依頼

(1)地価公示等公的評価
 国や都道府県が土地の適正な価格を一般に公表するための地価公示、地価調査制度や税金の適正な時価の基礎とするための相続税路線価や固定資産税路線価の標準宅地評価
(2)公共用地買収のための評価
(3)裁判所からの競売のための評価

民間評価…個人、企業からの依頼

(1)不動産を売買するとき
 不動産を売買しようとする場合、不動産会社(仲介業者)の無料査定を利用するのが一般的になっていますが、無料査定は厳密な価格ではなく、公的な証明書にはなりません。
 不動産鑑定はやや費用がかかりますが、他の人に証明書として提示する場合は鑑定評価が有効です。また、不動産鑑定を活用することにより、仲介業者も慎重になり、結果的に売買がスムーズになります。
(2)不動産を交換するとき。
 不動産の等価交換の場合、交換差金の高い方の額から20%を超えないこと等の条件が満たされれば譲渡がなかったことになりますが、不動産鑑定を活用することにより、税務当局に価格の立証ができます。
(3)不動産の担保価値を評価するとき
 不動産の担保融資では、融資の実行先である銀行等が不動産鑑定を求めるのが一般的ですが、あらかじめ融資を希望されるご本人がどのくらいの担保価値があるかを知ることも大切です。
(4)相続により遺産分割を行うとき
 遺産分割相続時に相続人同士の意見が対立する”争族”がよく見られますが、第三者の意見として、不動産鑑定を活用することが有効です。
(5)地代・家賃の減額請求、増額請求を行うとき
 不動産鑑定は土地・建物の時価評価(=価格)を求めるだけではなく、適正な賃料を評価することも大切な役割です。地代あるいは家賃が適正かどうかで揉めている、あるいは把握したいときは不動産鑑定により適正賃料を評価することも有効です。
(6)不動産の関係で訴訟になっているとき
 例えば離婚に伴う財産分与や相続による遺産分割等で訴訟になっている場合、裁判所とは別に当事者が弁護士を通じて不動産の財産価値を評価する場合があります。
(7)現物出資の不動産の価値証明を行うとき
 資本金の出資はお金だけでなく、モノを出資して増やす方法があります。それが現物出資で、その場合には貸借対照表に資産として計上できる財産となるため、現物出資には「不動産鑑定士による鑑定証明書と弁護士や税理士による適正価格証明書」が必要です。
(8)相続税算定で時価評価が必要なとき
 相続税の評価は、原則として国税庁の「財産評価基本通達」によりますが、例えば崖地や山林等個性の強い土地は十分減額ならない場合があります。このような場合に、不動産鑑定により時価評価を行い、税務署に申告することができます。

税理士さんとの連携

(1)相続税申告をするとき
 不整形地、崖地、急峻な山林等の特殊な土地は、相続税評価基本通達では必ずしも「適正な時価」を把握することはできません。不動産鑑定でのみ「適正な時価」を証明することができます。
(2)相続税を還付請求するとき
 一度納税した相続税を還付請求する場合、税務当局に「適正な時価」を立証するためには不動産鑑定が不可欠です。