不動産鑑定とコンサルティングを専門とする会社です。鑑定評価で不動産の有効活用をサポートします。
宅地見込地の鑑定評価−熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価−
宅地見込地の熟成度の判定
 宅地見込地とは、農地地域、林地地域等から宅地地域へと転換しつつある地域にあって、宅地への転用が法律的にも実態的にも可能な土地をいいます。
 宅地見込地の鑑定評価においては、宅地化の程度(成熟の程度)によって、適用すべき鑑定評価手法が違ってきますが、熟成度の判定をするにあたっては、宅地需給の動向、位置、自然的環境、土地利用の規制の程度に留意します。
 
宅地見込地の鑑定評価
 熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価は、@比準価格、A転換後・造成後の更地価格から造成費等を控除して求める方式(いわゆる控除方式)による価格を関連づけて求めます。
 Aの場合においては、転換後に想定される用途の更地価格を取引事例比較法により求めることになります。
 なお、実務的には、Aの控除法に代えて開発法を用いる場合もあります。
 
※【不動産鑑定評価基準(抜粋)】
 宅地見込地
 宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格及び当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じ て適切に修正して得た価格を関連づけて決定するものとする。
 この場合においては、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
 1.当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制
 2.付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向
 3.付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向
 4.造成の難易及びその必要の程度
 5.造成後における宅地としての有効利用度
 また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。
 
⇒トップページに戻る