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鑑定評価と固定資産税−土地の固定資産税価格は市場価格の7割です−
不動産鑑定評価活用の経緯
 土地の固定資産税評価に不動産鑑定評価を活用することになったのは、平成9年度の評価替えからです。
 平成6年度の評価替えから、土地(標準宅地)の固定資産税の価格は地価公示価格の7割を目途にするとの評価の均衡化及び適正化が図られました。
 「固定資産税評価基準」によると、固定資産税評価における宅地の評価は、地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた標準宅地の価格を活用し、これらの価格の7割を目途として評定するものとされています。
※参考「固定資産税評価基準」
 第12節 経過措置
 宅地の評価において、第3節二(一)3(1)及び第3節二(二)4の標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示法(昭和44年法律第49号)による地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するものとする。……

不動産鑑定評価と固定資産税評価の関係
 不動産鑑定評価における価格は、一般的に「正常価格」を求めます。
 これに対して、固定資産税の価格は「適正な時価」を求めることになります。また固定資産税評価は、全国の市町村で、同一の時点で同一の方法により評価される大量一括評価です。
 ところで、この鑑定評価での「正常価格」と固定資産税標準宅地の「適正な時価」とは基本的に同じ考え方と考えて差し支えありません。

標準宅地の鑑定評価の見方
 多くの市町村では、総務省から参考様式として示されている(平成10年3月10日付け旧自治省税務局資産評価室事務連絡)鑑定評価書を採用していますが、多少市町村ごとに工夫を加えているところもあります。
 その基本的な内容は次のとおりです。
@鑑定評価の手順としては、不動産鑑定士が設定した標準的画地について鑑定評価手法を適用して標準価格を求め、個別分析で査定された標準的画地と標準宅地間の個別的要因格差率を乗じることにより標準宅地の鑑定評価額を決定する。
A収益還元法において、標準的画地に最有効使用の建物を建築することを想定して収益価格を求める。

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