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原価法−費用性に着目した方式(価格)です−
原価法(積算価格)
 原価法とは、対象不動産と同じ不動産を現在、再び作ったらいくらかかるかという再調達原価を求め、中古の場合はその減価分を引いて減価修正をして積算価格を求める方式です。
 通常、土地については古く昔からあったもので再調達原価を求めることが難しいため、新しく開発された団地や埋立地等を除いて、既成市街地の土地には原価法は適用しません。本件は「更地」ですので原価法は適用しませんが、参考までに建物の積算価格の求め方を解説します。

再調達原価
 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を言います。
建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとされています。
建物及びその敷地の場合、土地の再調達原価(再調達原価が把握できない土地にあっては取引事例比較法等によって求めた更地の価格)又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めます。
再調達原価を求める方法には、対象不動産から直接求める直接法と類似の不動産から間接的に求める間接法とがあります。
直接法は、概ね次のとおりとされています。
標準的な工事費 + 発注者が負担すべき通常の付帯費用
標準的な工事費 = 直接工事費 + 間接工事費 + 一般管理費等(請負者の適正な利益を含む)
間接法は、類似の不動産等の直接工事費、間接工事費、一般管理費等、発注者が負担すべき通常の付帯費用の額及びその明細が明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して事情補正、時点修正、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行なって対象不動産の再調達原価を求めます。

減価修正
 減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとされています。
耐用年数に基づく方法は、不動産鑑定評価基準においては定額法、定率法等があるとされていますが、定額法が一般的と言えます。観察減価法は、対象不動産について有形的な状態の観察が基礎とした減価の要因の調査により減価額を求めるものです。
減価の要因には、次のものがあります。
物理的要因
不動産を使用することによって生ずる摩耗及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷が挙げられます。
機能的要因
不動産の機能的陳腐化(設備の旧式化、建物と敷地との不適応等)が挙げられます。
経済的要因
不動産の経済的不適応(不動産とその付近の環境との不適合等)が挙げられます。
建物及びその敷地の場合、土地の減価(擁壁の破損、土壌汚染等)、建物の減価、土地建物一体の減価(建物と敷地との不適応等)として、それぞれの有無、度合いが判断・判定されます。

積算価格
積算価格は再調達原価から減価修正を控除して求めます。
再調達原価 - 減価額(減価修正) = 積算価格

※【不動産鑑定評価基準(抜粋)】
原価法
1.意義
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとする。
2.適用方法
(1)再調達原価の意義
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。
(2)再調達原価を求める方法
再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。
なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
@ 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。
なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。
A 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格)又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。
B 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。
ア.直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法である。
直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び数量並びに所要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求めるものとする。
また、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行って再調達原価を求めることができる。
イ.間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動産の再調達原価を求める方法である。
間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。
3.減価修正
減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。
減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。
(1)減価の要因
減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。
@ 物理的要因
物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。
A 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。
B 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。
(2)減価修正の方法
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
@ 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の実情に即して決定すべきである。
この方法を用いる場合には、経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおいて判断すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の実情に即して決定すべきである。
A 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

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