(43)家屋評価(再建築価格方式)の複雑さと課税誤り(その1)

 本ブログでは、これまで固定資産税の土地を中心に連載してきましたが、これからは家屋あるいは償却資産についてもコメントしていきます。

 まず、今回は家屋評価の基本の話ですが、固定資産家屋の評価は、固定資産評価基準によって、再建築価格方式と定められています。

 実は、この再建築価格方式の仕組みが大変複雑で、市町村の評価実務にも負担が大きく、家屋の課税誤りが発生する一つの原因であるとも考えられます。

 では、再建築価格方式とはどのようなものなのでしょうか。

再建築価格方式とは

 再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において新築するとした場合に必要となる建築費をいいます。
 不動産鑑定評価での、原価法による再調達原価と同一の概念です。

 この再建築価格(再調達原価)は、実際にその家屋をいくらで建築したのか、あるいはいくらで取得したのかの建築費(取得費)とは異なるものです。

 この再建築価格方式は50年以上にわたって採用されている評価方法ですが、この方式は仕組みが複雑であるため、これまで総務省や市町村では(資産評価システム研究センターを通じて)、家屋評価の簡素合理化が検討されてきています。しかし、これまでの経緯や様々な要因により、抜本的な簡素合理化には至っていないのが現実でもあります。

それでは、まず再建築価格方式の家屋評価の仕組みをみることにします。

家屋評価の仕組み

 家屋評価は再建築価格方式により、まず用途別区分(木造13種類、非木造9種類)及び部分別区分(木造11種類、非木造14種類)により、再建築費評点基準表により再建築費表点数を算出します。

 次に、この求められた再建築表点数に時の経過によって生ずる損耗の状況による減点補正等を行い、評価の対象となった家屋の表点数を算出します。

 この場合の評点一点当たりの価額は、1円に物価水準による補正率及び設計管理費等による補正率を乗じた価額となります。

「家屋評価の仕組み」

家屋評価の用途別区分

 まず家屋は、固定資産評価基準で木造家屋と非木造家屋とに区分されます。

 次に、木造、非木造家屋それぞれに、再建築費評点基準表による用途別区分が規定されています。

 その用途別区分は、木造家屋が13種類、非木造家屋が9種類に分類されています。
<木造家屋の用途別区分>
①専用住宅用建物
②共同住宅及び寄宿舎用建物
③併用住宅用建物
④ホテル、団体旅館及び簡易旅館用建物
⑤普通旅館及び料亭用建物
⑥事務所及び銀行用建物
⑦店舗用建物
⑧劇場用建物
⑨病院用建物
⑩工場、倉庫用建物
⑪附属家用建物
⑫簡易附属家用建物
⑬土蔵用建物
<非木造家屋の用途別区分>
①事務所、店舗、百貨店用建物
②住宅、アパート用建物
③病院、ホテル用建物
④劇場、娯楽場用等のホール型建物
⑤工場、倉庫、市場用建物
⑥住宅用コンクリートブロック造建物
⑦軽量鉄骨造建物
ア.住宅、アパート用建物
イ.工場、倉庫、市場用建物
ウ.事務所、店舗、百貨店等用建物

この用途別区分は、以前は木造、非木造ともに20~30種類ほどありましたが、平成30年度基準では上記のとおり13種類と9種類に統合されています。(実際の建築現場では逆に種類が増えているのが現実です。)

家屋評価の部分別区分

 固定資産評価基準では、上記の用途別区分ごとに部分別区分が規定されています。
 木造家屋では11区分、非木造家屋では14区分に区分され、再建築費表点数を計算します。そして、それらの部分別を合計して、その家屋の再建築表点数を算出することになりますが、家屋評価においては、この作業で大部分を占めることになります。
<木造家屋の部分別区分(11種類)>
①屋根
②基礎
③外壁
④柱・壁体
⑤内壁
⑥天井
⑦床
⑧建具
⑨建築設備
⑩仮設工事
⑪その他の工事
非木造家屋の部分別区分(14種類)>
①主体構造部
②基礎工事
③外周壁骨組
④間仕切骨組
⑤外部仕上げ
⑥内部仕上
⑦床仕上
⑧天井仕上
⑨屋根仕上
⑩建具
⑪特殊設備
⑫建築設備
⑬仮設工事
⑭その他工事

 この部分別区分は、建築された家屋の表面に表れている部分から隠れた内部をも推定して評価できるように、家屋の構造を外見的な面から区分されています。したがって、この部分別区分は、実際の建築の見積書の区分とは異なることになります。

 そして、この部分別区分ごとに使用資材の種類、品質、施工の態様に応じて「標準評点数」が決められており、さらに実際に家屋を見て「補正項目」「補正係数」を査定し、床面積等の「計算単位」を乗じることにより部分別再建築費表点数を求めることになります。
(計算内容は詳細に亘るため割愛します。)

課税(評価)誤りの原因

 上記のとおり、固定資産評価の区分と実際の建築見積書の工事別区分とは異なります。
 そのため、市町村の担当者は実際の建築見積書や図面から、固定資産評価の用途別区分及び部分別区分に該当する項目を拾い出す作業を行わなければなりません。

 仮に、固定資産評価基準での木造家屋の専用住宅用建物再建築評点基準表だけでも8ページに亘り、非木造家屋の事務所、店舗、百貨店用建物となると24ページに亘る基準表になっています。

「木造(専用住宅用建物)」
「木造(専用住宅用建物-一部)」 

「非木造(事務所・店舗・百貨店用建物)」
「非木造(事務所・店舗・百貨店用建物-一部)」 


 上記のとおり、非木造家屋の用途別は9種類ですので、この再建築費評点基準表の9倍になる訳で膨大な量になります。

 市町村の税務担当者は、通常、事務職であることから建築の専門家ではありません。もちろん、研修等は行われますが、建築の専門的名称や構造等を十分に理解するのには時間が掛かります。ところが、市町村の事務職は3~5年程度で異動するのが一般的であり、折角慣れた時期には異動するという事態が発生します。
そのような事態を防ぐため、市町村によっては、家屋評価の専門的な職員を配置することや、京都府内の京都地方税機構のように京都府と(京都市を除く)25市町村での広域連合のような共同化の試みも進められています。

 また、政令指定市以外の市町村では、200㎡あるいは500㎡以上の非木造家屋の評価は県(県税事務所)に依頼しています。

 ところで、毎年送られてくる固定資産税(都市計画税)納税通知書を見ると、土地については「前年度課税標準額、本則課税標準額、課税標準額の金額が異なる」等分かりにくくなっていますが、家屋は「単に課税標準額」で税率を乗ずると税額が分かる記載になっています。しかし、その裏側では家屋評価は大変複雑で、ややもすると誤りがあるかもしれないのです。

(42)太陽光パネル設置用地の固定資産税評価(その2)

 前回、再エネ施設用地の固定資産税地目は雑種地がほんどで、その雑種地の中でも「その他の雑種地」に該当する旨記述しました。

 今回は、その他の雑種地の評価方法について説明します。

 その他の雑種地の評価は、固定資産評価基準(※)には売買実例地比準方式と近傍地比準方式の2つの方法が規定されています。

※固定資産評価基準(第1章10節一雑種地の評価)

売買実例地比準方式

 この方式は、「雑種地の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法」ですが、再エネ施設用地は一般的な宅地と比較して新しい利用形態であることから、売買実例も少ないものと思われます。

 総務省の実態調査によっても、この方式によって評価された施設は1割未満となっています。したがって、次項以降は近傍地比準方式についての説明となります。

近傍地比準方式

 この方式は、「市町村内に売買実例価額がない場合においては、土地の位置、利用状況等を考慮し、附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法」です。

 この方式では、まず再エネ施設用地の評価にあたり、比準元(地目)を選定し、次に、比準元から比準を行うことになります。

比準元の選定

   再エネ施設用地の比準元の選定においては、「土地の位置、利用状況等」を考慮する必要があります。

 位置については、「附近の土地」とされておりますが、鉄軌道用地の評価においては「沿接する」との用語が用いられており、この両者の違いに留意する必要があります。

 その他の雑種地では「附近」ということですので、例えば、必ずしも接続する路線価でなくても良く、社会通念として「近い」と解される範囲内であれば良い訳です。

 次に、利用状況については、附近に類似の雑種地があれば、その雑種地の選定で良いのですが、実態としてそのような雑種地が存在しない場合が多いと思われます。

 先の実態調査においても、全国の再エネ施設用地のうち9割弱の土地の評価において、比準元となる「附近の土地」が宅地とされているようです。

 比準元が宅地である場合の雑種地評価の比準としては、①宅地間比準と②地目間比準の2段階の比準作業が行われることになります。

宅地間比準(第一段階)

 この方法は、比準元の宅地と評価対象地(宅地化が想定される再エネ施設用地)との間で比準を行うものです。つまり、本来は再エネ施設用地は雑種地ではありますが、一旦そこを宅地と想定し、宅地同士の比準を行います。

 ここでは、通常の宅地評価で考慮される要素である地域的格差及び個別的格差を比準することになります。

地目間比準(第二段階)

 ここは、宅地とその他の雑種地の間における格差、すなわち、同位置・同形状の土地に係る地目間の格差を反映するための比準となります。

 この場合、評価対象地であるその他の雑種地が宅地となるべき要素として、造成費相当額が主なものとなります。つまり、想定された宅地としての価格から造成費相当額を控除して求めることになります。

 この場合、市町村によっては、造成費相当額ではなく、一定の比準割合を設定して適用する方法も多く行われています。

 なお、この地目間比準は、本来は評価対象地が宅地化される際の格差が査定されるべきものであり、単に造成費相当額を控除するのではなく、他の要素があれば控除対象として適正な価格が求められるべきと考えます。

(41)太陽光パネル設置用地の固定資産税評価(その1)

 今回は、再生可能エネルギー発電施設用地(以下「再エネ施設用地」)、なかでも太陽光パネル設置用地の固定資産税評価について説明します。

 太陽光パネルの設置は、他の風力・水力・地熱等とともに再生可能エネルギーの固定価格買取制度が平成24年7月にスタートして以降、急速に拡大しています。
 平成25年9月に総務省により行われた「再生可能エネルギー発電施設の用に供する土地に係る固定資産税評価に関する調査」(以下「実態調査」)において、太陽光の稼働が192箇所、見込が975箇所となっています。

 筆者は、先頃ある事業者の依頼により、H市の太陽光パネル設置用地の固定資産税評価について相談を受けたのをきっかけに、改めて学ぶ機会を得ました。

 再エネ施設用地は歴史が新しいこともあって、固定資産税評価の方法も必ずしも統一されていない実態があります。

再エネ施設用地の地目は雑種地

 土地は様々な利用がなされていますが、地目により価格事情を異にしますので、地目ごとに評価方法が定められています。

 そこで、まず再エネ施設用地の地目は何かということになります。

 ここでは土地に直接太陽光パネルを設置して発電を行うものを仮定しますが、その場合、用地の大部分は建物を必要としない(建築物に該当しないよう設計されるケースが多い)ことから、その地目は雑種地とされるのが一般的です。
 前記の総務省の実態調査においても、8割超の市町村において、雑種地と地目認定されています。

固定資産評価基準の地目認定

「固定資産評価基準 第1章第1節1項 土地の評価の基本」
 土地の評価は、次に掲げる土地の地目の別に、それぞれ、以下に定める評価の方法によって行うものとする。この場合の地目の認定に当たっては、当該土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときであっても、土地全体としての状況を観察して認定するものとする。
(1)田 (2)畑 (3)宅地 (4)削除 (5)鉱泉地 (6)池沼 (7)山林 (8)牧場 (9)原野 (10)雑種地

 また、固定資産評価基準解説によると、

「雑種地は、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場及び原野以外の土地をいうものであって、これに包含される土地は、野球場、運動場、変電所敷地等のようにその現況が比較的宅地に類似しているものから、不毛地、砂地、土取場跡のように原野的なものにまで多岐にわたる。」

とあります。

 つまり、雑種地は他の8種類でないもの全てを包含する地目で大変幅広いものであります。

雑種地の細分類と評価方法

 大変幅広い地目の雑種地ではありますが、固定資産評価基準では、次の①~③に分類され評価方法が定められています。
①「ゴルフ場等用地」
 ゴルフ場、遊園地、運動場、野球場、競馬場及びその他これに類似する施設の用に供する土地

<評価方法-固定資産評価基準第1章第10節2項>
 ゴルフ場等用地の評価は、当該ゴルフ場等を開設するに当たり要した当該ゴルフ場等用地の取得価額に当該ゴルフ場等用地の造成費を加算した価額を基準とし、当該ゴルフ場等の位置、利用状況等を考慮してその価額を求める方法によるものとする。

②「鉄軌道用地」
 鉄道又は軌道による運送の用に供する土地

<評価方法-固定資産評価基準第1章第10節3項>
 鉄軌道用地の評価は、当該鉄軌道用地に沿接する土地の価額の3分の1に相当する価額によってその価額を求めるによるものとする。

③「その他の雑種地」
 鉄塔敷地、水路敷地及び稲干場、塚地、柴草地、不毛地、砂地、荒ぶ地、土取場跡、へい獣捨て場等①②以外の土地

 再エネ施設用地は雑種地のうち③の「その他の雑種地」に当たります。

 それでは、この「その他の雑種地」の評価はどのようになるのでしょうか。

(42号に続く)

(40)固定資産税土地評価が低くなる「画地計算法」(その2)

 今回は前号に続いての市町村長によって所要の補正がされた市町村ごとの「画地計算法」です。

 この所要の補正による「画地計算法」は市町村ごとに異なります。ここでご紹介するものも市町村によっては定められていない場合もありますし、内容も市町村によって異なります。これはあくまでも一つの例ですので、市町村ごとの「固定資産評価事務取扱要領」(市町村によって名称も異なります)を確認する必要がありますので、ご注意ください。

市町村ごとの所要の補正による「画地計算法」の例 

(1)高圧線下の土地評価

 大規模な土地の一部に高圧線下地となる部分が存在し、かつ高圧線下地が存することにより一つの土地としての価格が減価していると認められる場合。高圧線下地の地積に相当する価格とその他の部分の地積に相当する価格との加重平均によってその画地の価格を求めます。
「高圧線下地の土地評価のイメージ」

(2)地下阻害のある土地評価

 例えば土地の下に地下鉄、地下道、公共下水道が存するため、一定の建築制限等があり価格が減価していると認められる場合に適用されます。地下阻害物までの深度は用途地区により異なりますが、この例は住宅地区で深さが20mまでの範囲とされています。
「地下阻害物のある土地評価のイメージ」

(3)歩道橋が近くにある土地評価

 歩道橋が近くにあるため(この例では5m程度以内)、付近の土地と比べ特に状況が不良であると認められる土地評価です。
「歩道橋が近くにある土地評価のイメージ」

(4)道路より低い位置にある土地評価

 土地が道路より1m以上低い位置にあるため、一般の土地に比べ日照や水はけなどの状況が不良であると認められる土地評価です。
「道路より低い位置にある土地評価のイメージ」

(5)一部に私道を含む土地評価

 私道部分を当該土地の価値の1割として、私道部分以外の土地部と加重平均により求めます。なお、不特定多数人による公共的な私道は非課税となります。
「一部に私道を含む土地評価のイメージ」

(6)水路を介する土地評価

 水路幅員が概ね1mを超える水路(暗きょ敷は除く)を介して正面路線に接する土地は補正率0.90を乗じます。
「水路を介する土地評価のイメージ」

※ 他にも市町村ごとの所要の補正による「画地計算法」が定められているので確認してください。

(39)固定資産税土地評価が低くなる「画地計算法」(その1)

 固定資産税の宅地の評価方法は、「市街地宅地評価法(路線価方式)」と「その他の宅地評価法」の2通りがあります。これについては、第7号「都市部の固定資産評価は市街地宅地評価法による」で説明していますので参照してください。

画地計算法の根拠規定

 路線価方式での各筆の評価方法は、固定資産評価基準で規定されています。

 「各筆の宅地の評点数は、路線価を基礎とし、「画地計算法」を適用して付設するものとする。この場合において、市町村長は、宅地の状況に応じ、必要があるときは、「画地計算法」の附表等について、所要の補正をして、これを適用するものとする。」(第1章土地・第3節宅地)

 ここから、「画地計算法」では、①固定資産評価基準で規定されている全国共通の「画地計算法」と②市町村長によって所要の補正がされた市町村ごとの「画地計算法」の2通りがあることが分かります。
 ①の全国共通の「画地計算法」としては、奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響加算、不整形地評点算出、間口狭小、奥行長大等が基本になりますが、今回はこれらを敢えて割愛して、土地評価が低くなるにも拘わらずとかく見落とされがちのものをご紹介します。
 今号でご紹介する①の「画地計算法」は、固定資産評価基準及び総務省通知で規定されており、基本的に全ての市町村で一律に適用されています。
 なお、市町村ごとに所要の補正で定められている②の「画地計算法」については、次号でご紹介します。

評価が低くなる土地評価(全国共通)

(1)無道路地の土地評価

 直接道路に接していない無道路地は、出入りが不便なことや家屋等の建築が困難であること等、その利用上強く制限を受けていることから、一般的にその利用価値が低くなり、その分評価が低くなります。
 評価は、無道路地補正率0.6と通路開設補正率を乗じて求めます。
「無道路地の土地評価のイメージ」

(2)がけ地等を有する土地評価

 土地の一部か又は全部ががけ地等で通常の用途に供することができない土地については、土地の総面積に対するがけ地部分の面積割合に応じた補正率により求めます。
 なお、がけ地の高さが5m以上の場合は0.8を乗じ,10m以上の場合は0.6を乗じた補正率を適用することもできます。
「がけ地を有する土地評価のイメージ」

(3)日照阻害の影響を受ける土地評価

 住宅地区で著しく日照の阻害を受ける土地は、日照阻害補正率により評価します。
「日照阻害における補正のイメージ」

(4)高速道路・幹線道路による騒音、振動のある土地評価

 高速道路及び鉄道又は幹線道路に近接する地域にあって、騒音・振動により価格減価が認められる土地に補正率が適用されます。
「高速道路(鉄道)・幹線道路の騒音・振動補正イメージ」