◆ 大規模画地の価格形成要因

 ところで、大規模画地とはどのような土地を指すのでしょうか。

 大規模画地は、面大地や広大地(相続税での呼称)とも言われます。

 これには、画地規模が社会通念上絶対的に大きい場合と標準的画地規模と比較して相対的に大きい場合が考えられます。

 不動産鑑定評価の場合は、用途別に標準的画地規模を想定し、それとの比較で大規模画地を考えるという相対的な概念として把握するのが一般的です。

 土地の規模が価格へ影響する要因として、質的要因と量的要因が考えられます。

◆ 規模格差の質的問題

・潰地等……前号の大規模画地の分割例(下図)のように、標準的画地に分割利用した場合、道路が必要となりますし、更に大きな画地では公園等の公共潰地が生じます。また、造成工事費や負担金等も生じて標準的画地規模よりも価格が下がります。

 「大規模画地の分割例」 (←ここをクリック)

・用途の多様性、高度利用……規模が大きい場合は、高層マンション、店舗・レジャー施設、学校等への用途の多様性、高度利用が可能となります。

◆ 規模格差の量的問題(市場性の問題)

 不動産を購入する場合は、総額が予算の範囲内であることが必要になります。

 この場合、単価と総額の問題とも関連してきます。例えば、総額が張るから割安になる、総額が小さいから買い易く割高になるなどです。

 しかし、一般的には総額が大きくなると、個人では手が出ないという面から買い手が限定される、つまり市場性が狭くなる傾向があります。

 もちろん、地価動向や景気状況とも関係する問題でもあります。

◆ 固定資産税の「所要の補正」

 固定資産税の評価は、固定資産評価基準により全国的に一元化されるとともに、市町村ごとに「所要の補正」が定められています。

 この大規模画地に係る土地の「規模格差補正」を「所要の補正」として定めている市町村は全国的に1割にも満たないのではないかと思われます。(平成15年当時で5%弱)

 「所要の補正」は市町村ごとに「◯◯市土地評価事務取扱要領」で定められています。

 固定資産評価基準では、大規模画地の規模格差補正率は定められてはいません。

 資産評価システム研究センターでは、何回かこのテーマで研究会が行われていますが、土地の規模格差については「奥行価格補正率」で足りている、との見解が出されています。

 「奥行価格補正率表」 (←ここをクリック)

 しかし、 市町村単位で「所要の補正」として、大規模画地補正率が定められている場合においても、例えば普通住宅地区では「面積が3000㎡以上の場合に適用される」などで、この例のような850㎡程度の面積では適用されないことになります。

トラックバック

このブログ記事に対するトラックバックURL:

コメント & トラックバック

后悔是一种耗费精神的情绪。后悔是比损失更大的损失,比错误更大的错误,所以请不要后悔。

Comment feed

コメントする

固定資産税の見直し・引下げ

エース鑑定コンサルティング(株)

エース鑑定不動産

カテゴリー

プロフィール


Author:エース鑑定コンサルティング株式会社
代表取締役・鈴木彰
【仕事】不動産鑑定業、宅地建物取引業
【資格】不動産鑑定士、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引主任、マンション管理士
【経歴】次をクリック
代表プロフィール
【連絡・問合せ】 
080-5432-5089
akky2411@gmail.com

カウンター

  • 461370総閲覧数:
  • 358今日の閲覧数:
  • 389昨日の閲覧数:

最近の投稿