(51)相続税評価と固定資産税評価の計算方法はどう違うのか(2)(「大規模宅地」の場合)

 大規模宅地の相続税評価は、課税時期が平成29年12月31日以前の評価方法「広大地の評価」と、平成30年1月1日以降の評価方法「地積規模の大きな宅地の評価」に分かれます。
 一方、固定資産税評価では、固定資産評価基準において規模格差の基準は「大規模工場用地の評価」のみとなっています。
 それでは、相続税の評価を中心に解説していきます。

広大地の評価(平成29年12月31日以前)

 広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地をいいます。ただし、大規模工場用地に該当する宅地及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適している宅地は除かれます。 
 「広大地の評価」は、かなり低目に評価されることから、相続人にとっては有利な制度でしたが、残念ながら平成29年12月31日で終了となりました。 
 「広大地の評価」

地積規模の大きな宅地の評価(平成30年1月1日以降)

地積規模の大きな宅地とは

 地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいいます。
 ただし、次のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除外されます。
①市街化調整区域に所在する宅地
②用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
③指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地
④財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

規模格差率及び評価方法

 「地積規模の大きな宅地の評価」

 なお、上記「規模格差補正率」中の(B)及び(C)は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。
 「(B),(C)の補正率」

大規模宅地評価の計算比較

 それでは、「広大地の評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」について、次の事例(路線価:200千円、規模:2,000㎡、普通住宅地、三大都市圏)により、計算してみましょう。
 「大規模宅地の計算比較」

 この計算のとおり、「広大地の評価」に比べ「地積規模の大きな宅地の評価額」はやや高くなります。
 しかし、前者の場合は「通路が必要となるいわゆる戸建開発用地」が対象となっており適用範囲が限られていましたが、後者では、指定容積率400%までの宅地に認められます。このことから、後者では適用範囲がやや広がったとも言える訳です。

固定資産税評価における大規模土地評価

大規模工場用地の評価-固定資産評価基準

 固定資産税評価の全国基準である「固定資産評価基準」では、大規模工場用地(おおむね20万平方メートル以上のものに限る)のみ大規模格差補正が認められています。
 「大規模工場用地の補正率」

「所要の補正」による市町村の規定

 「固定資産評価基準」では、「市町村長は、必要があるときは所要の補正をして、これを適用するもとする」とあり、各市町村の「固定資産評価事務取扱要領」(名称は市町村単位で異なります)において、大規模工場用地以外にも規模格差が適用されている場合があります。

 参考までに、東京都の「広大地補正率表」を掲載します。
 (参考)東京都「広大地補正率」-東京都固定資産 (土地) 評価事務取扱要領

(50)相続税評価と固定資産税評価の計算方法はどう違うのか(1)(「無道路地」の場合)

 今号から「相続税評価と固定資産税評価の計算方法はどう違うのか」を連載しますが、まず「無道路地の相続税評価と固定資産税評価の違い」についてです。
 その前に、相続税評価額と固定資産税評価額の相関関係から説明します。

相続税評価額と固定資産税評価の相関関係

(1)相続税の倍率評価

 土地の相続税評価額の算出方法は、路線価方式と倍率方式に分かれます。
 倍率方式とは、地域・地目ごとに定められている倍率を固定資産税評価額に乗じて求める方法です。

(2)家屋の相続税評価

 家屋の相続税については、固定資産税家屋評価を用いることとされています。

(3)路線価方式の相関関係

 相続税も固定資産税も路線価地域の場合は、路線価方式によりそれぞれの評価額を求めますが、この場合、相続税路線価は地価公示価格の約80%、固定資産税路線価は地価公示価格の約70%とされています。
 これは、平成元年に施行された「土地基本法」第17条(公的土地評価の適正化等)により、公的価格の一元化が図られた結果です。公的土地評価とは「1物4価」と呼ばれ、市場の正常取引価格、地価公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額ですが、これにより上記の割合(相続税80%、固定資産税70%)が定めらました。

土地基本法第17条(公的土地評価の適正化等)
「国は、適正な地価の形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。」

 なお本件では、地価公示価格レベルとして200千円/㎡、普通住宅地の地域を想定します。

相続税の無道路地評価

 相続税の無道路地評価方法は、次のとおりです。
(1)無道路地の奥行価格補正後の価額 → (2)不整形地補正(又は間口狭小・奥行長大補正) → (3)無道路地としてのしんしゃく(通路部分の価額) → (4)無道路地相続税評価額
 「無道路地(相続税)」

(1)無道路地の奥行価格補正後の価額

 「奥行価格補正率(相続税)」

①無道路地[1]と前面宅地[2]を合わせた土地の奥行価格後の価額
◆奥行価格補正率(普通住宅地40m)…0.91
◆[1]と[2]の地積の合計…800㎡
<160千円×0.91×800㎡=116,480千円>
②前面宅地[2]の奥行価格補正後の価額
◆奥行価格補正率(普通住宅地20m)…1.00
◆[2]の地積…400㎡
<160円×1.00×400㎡=64,000千円>
③①の価額から②の価額を控除して求めた無道路地[1]の奥行価格補正後の価額
<116,480千円ー64,000千円=52,480千円>

(2)不整形地補正(又は間口狭小・奥行長大補正)

 「不整形地補正率(相続税)」

 「間口狭小・奥行長大補正率(相続税)」

◆不整形地補正率(普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合50%)…0.79
◆間口狭小補正率(間口距離2m)…0.90
◆奥行長大補正率(間口距離2m・奥行距離40m)…0.90
(不整形地補正率×間口狭小補正率)0.79×0.90=0.71(a)
(間口狭小補正率×奥行長大補正率)0.90×0.90=0.81(b)
(a)<(b)により、不整形地補正率は0.71
◆[1]の奥行価格補正後の価額×不整形地補正率
<52,480千円×0.71=37,260千円>(不整形地補正後の[1]の価額])

(3)無道路地としてのしんしゃく(通路部分の価額)

<160千円×40㎡=6,400千円>
限度額(<37,260千円×0.4=14,904千円)
※不整形地補正後の[1]の価額の4割以下

(4)無道路地の相続税評価額

◆不整形地補正後の[1]の価額ー通路部分の価額=無道路地の相続税評価額
<37,260千円ー6,400千円=30,860千円>

固定資産税の無道路地評価

 固定資産税の無道路地の評価方法は、次のとおりです。
(1)無道路地の補正率 → (2)1㎡当たりの評点数
 「無道路地(固定資産税)」

(1)無道路地の補正率

 無道路地[1]の奥行価格補正率×前面宅地[2]の通路開設補正率×無道路地補正率0.6
※無道路地補正率0.6は一律
 「奥行価格補正率(固定資産税)」

①無道路地[1]の奥行価格補正率(40m普通住宅地)…0.92
 「通路開設補正率(固定資産税)」

②前面宅地[2]の通路開設補正率(20m)…0.80
③無道路地補正率…0.60
④無道路地の補正率(①×②×③)
<0.92×0.80×0.60=0.44>

(2)1㎡当たりの表点数

<140,000円×0.44=61,600円>

※以上のとおり、固定資産税の無道路地評価は無道路地補正率が一律0.6とされており、相続税の評価より簡単な方法になっています。
 なお、土地の固定資産税評価額は、路線価方式による計算に加えて「住宅用地の特例」や「負担調整措置の仕組み」もありますので、ご注意ください。