(40)固定資産税土地評価が低くなる「画地計算法」(その2)

 今回は前号に続いての市町村長によって所要の補正がされた市町村ごとの「画地計算法」です。

 この所要の補正による「画地計算法」は市町村ごとに異なります。ここでご紹介するものも市町村によっては定められていない場合もありますし、内容も市町村によって異なります。これはあくまでも一つの例ですので、市町村ごとの「固定資産評価事務取扱要領」(市町村によって名称も異なります)を確認する必要がありますので、ご注意ください。

市町村ごとの所要の補正による「画地計算法」の例 

(1)高圧線下の土地評価

 大規模な土地の一部に高圧線下地となる部分が存在し、かつ高圧線下地が存することにより一つの土地としての価格が減価していると認められる場合。高圧線下地の地積に相当する価格とその他の部分の地積に相当する価格との加重平均によってその画地の価格を求めます。
「高圧線下地の土地評価のイメージ」

(2)地下阻害のある土地評価

 例えば土地の下に地下鉄、地下道、公共下水道が存するため、一定の建築制限等があり価格が減価していると認められる場合に適用されます。地下阻害物までの深度は用途地区により異なりますが、この例は住宅地区で深さが20mまでの範囲とされています。
「地下阻害物のある土地評価のイメージ」

(3)歩道橋が近くにある土地評価

 歩道橋が近くにあるため(この例では5m程度以内)、付近の土地と比べ特に状況が不良であると認められる土地評価です。
「歩道橋が近くにある土地評価のイメージ」

(4)道路より低い位置にある土地評価

 土地が道路より1m以上低い位置にあるため、一般の土地に比べ日照や水はけなどの状況が不良であると認められる土地評価です。
「道路より低い位置にある土地評価のイメージ」

(5)一部に私道を含む土地評価

 私道部分を当該土地の価値の1割として、私道部分以外の土地部と加重平均により求めます。なお、不特定多数人による公共的な私道は非課税となります。
「一部に私道を含む土地評価のイメージ」

(6)水路を介する土地評価

 水路幅員が概ね1mを超える水路(暗きょ敷は除く)を介して正面路線に接する土地は補正率0.90を乗じます。
「水路を介する土地評価のイメージ」

※ 他にも市町村ごとの所要の補正による「画地計算法」が定められているので確認してください。

(39)固定資産税土地評価が低くなる「画地計算法」(その1)

 固定資産税の宅地の評価方法は、「市街地宅地評価法(路線価方式)」と「その他の宅地評価法」の2通りがあります。これについては、第7号「都市部の固定資産評価は市街地宅地評価法による」で説明していますので参照してください。

画地計算法の根拠規定

 路線価方式での各筆の評価方法は、固定資産評価基準で規定されています。

 「各筆の宅地の評点数は、路線価を基礎とし、「画地計算法」を適用して付設するものとする。この場合において、市町村長は、宅地の状況に応じ、必要があるときは、「画地計算法」の附表等について、所要の補正をして、これを適用するものとする。」(第1章土地・第3節宅地)

 ここから、「画地計算法」では、①固定資産評価基準で規定されている全国共通の「画地計算法」と②市町村長によって所要の補正がされた市町村ごとの「画地計算法」の2通りがあることが分かります。
 ①の全国共通の「画地計算法」としては、奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響加算、不整形地評点算出、間口狭小、奥行長大等が基本になりますが、今回はこれらを敢えて割愛して、土地評価が低くなるにも拘わらずとかく見落とされがちのものをご紹介します。
 今号でご紹介する①の「画地計算法」は、固定資産評価基準及び総務省通知で規定されており、基本的に全ての市町村で一律に適用されています。
 なお、市町村ごとに所要の補正で定められている②の「画地計算法」については、次号でご紹介します。

評価が低くなる土地評価(全国共通)

(1)無道路地の土地評価

 直接道路に接していない無道路地は、出入りが不便なことや家屋等の建築が困難であること等、その利用上強く制限を受けていることから、一般的にその利用価値が低くなり、その分評価が低くなります。
 評価は、無道路地補正率0.6と通路開設補正率を乗じて求めます。
「無道路地の土地評価のイメージ」

(2)がけ地等を有する土地評価

 土地の一部か又は全部ががけ地等で通常の用途に供することができない土地については、土地の総面積に対するがけ地部分の面積割合に応じた補正率により求めます。
 なお、がけ地の高さが5m以上の場合は0.8を乗じ,10m以上の場合は0.6を乗じた補正率を適用することもできます。
「がけ地を有する土地評価のイメージ」

(3)日照阻害の影響を受ける土地評価

 住宅地区で著しく日照の阻害を受ける土地は、日照阻害補正率により評価します。
「日照阻害における補正のイメージ」

(4)高速道路・幹線道路による騒音、振動のある土地評価

 高速道路及び鉄道又は幹線道路に近接する地域にあって、騒音・振動により価格減価が認められる土地に補正率が適用されます。
「高速道路(鉄道)・幹線道路の騒音・振動補正イメージ」