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宅地の鑑定評価−更地と建付地の評価が主なものです。−
 宅地の鑑定評価の主なものは、更地評価と建付地評価です。
更地の鑑定評価
1.更地とは
 更地は、建物や構築物がなく、かつ、賃借権、地上権、地役権等の使用収益を制約する権利が付着していない宅地を言います。
 更地は、宅地の最有効使用に基づく経済価値を十分に享受することを期待できることから、更地の鑑定評価は、当該宅地の最有効使用を前提とした価格を求めることになります。
2.更地の鑑定評価
 更地の鑑定評価は、通常、@〜Bにより求めることになります。
 @更地の取引事例に基づく比準価格
 A自用の建物及びその敷地に基づく比準価格
 B更地に最有効使用の賃貸用建物の建設を想定して得た純収益から求める収益価格
※Aは土地・建物一体の複合不動産の取引事例から、配分法により、土地(敷地)に関する事例資料を求めます。既成市街地の宅地の場合、更地の取引事例よりAの取引事例が多い場合が相当あります。
 Bの収益価格は、土地残余法と呼ばれる手法によるものです。
なお、原価法による積算価格は、再調達原価の把握が適切に行える造成後間もない造成地や埋立地等の場合に適用し、通常の既成市街地の更地の鑑定評価では適用しません。
 また、更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合は、開発法を併せて適用することとにります。
建付地の鑑定評価
1.建付地とは
 建付地とは、@現に建物、構築物の用に供されている宅地であること、A建物、構築物の所有者と敷地の所有者が同一人で、その所有者により使用されていること、B敷地が賃借権、地上権、地役権等の使用収益を制約する権利の付着していないことを要件とします。
2.建付地の鑑定評価
 建付地の鑑定評価は、自用の建物及びその敷地のうち、敷地の部分鑑定評価になります。  その鑑定評価は、@更地としての鑑定評価額を上限として、A配分法に基づく比準価格、B土地残余法による収益価格を関連づけて決定します。
※更地は現に建物等が存在しない土地であるため、常に最有効使用の可能性を有していますが、建付地は敷地上に建物等が存在しているため、必ずしも最有効使用に適応しているとは限りません。
 
※【不動産鑑定評価基準(抜粋)】
T 宅地
1.更地
 更地の鑑定評価額は、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法(建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法)による収益価格を関連づけて決定するものとする。
 再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする(この手法を開発法という。)。
 (1)一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格
 (2)分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格なお、配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。
2.建付地
 建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものである。
 建付地の鑑定評価額は、原則として更地としての鑑定評価額を限度とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。
 この場合において、当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮すべきである。

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