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借地権の鑑定評価−借地権取引慣行の成熟の程度が高い場合−
借地権とは
 借地権とは、借地借家法に基づく借地権並びに旧借地法に基づく借地権をいい、建物所有を目的とする地上権及び賃借権をいいます。
 借地権には、賃借権について、借地人が強い地域と土地所有者(底地人)が強い地域とがあります。
 したがって、不動産鑑定評価基準では、借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無、その成熟の程度によって、その手法が異なります。

借地権の鑑定評価
 借地権の鑑定評価は、@借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、A土地残余法(借地権残余法)による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、 B当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格(賃料差額還元法)及び、C当該地域の借地権割合により求めた価格(借地権割合法)を比較考量して求めます。
 
※【不動産鑑定評価基準(抜粋)】
 借地権
 借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。
 ア借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
 借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となって いる部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。
 この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
 イ借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
 借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格 から底地価格を控除して得た価格を比較考量して決定するものとする。
 この場合においては、前記アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
 
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