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収益還元法−収益性に着目した価格です−
収益還元法(収益価格)
 この土地は、これだけの収益を生み出す能力があるから、いくらで買おうかという場合の価格が、その土地の収益価格となります。
 収益価格は、賃貸用建物が現に稼働している複合不動産(土地・建物)、商業系の不動産において特に重視されるべき方式ですが、必ずしも複合不動産、商業系用途に限らず、更地、あるいは住居系用途の不動産でも適用されます。
 今回は、対象不動産を「更地」と仮定していますので、収益還元法の中の土地残余法という求め方を解説します。
 土地残余法とは、土地と建物が一体として稼いだ収益から、建物の稼いだ収益分を引いて、その残りが土地の生み出した収益として、その収益を利回りで割る(還元する)ことによって収益価格を求める方法です。

最有効使用の建物の想定
 土地残余法では、仮にその土地に建物を建てて賃貸したらいくらの賃料が得られるか、という考え方に立って評価します。
 そのためには、その土地に最有効に使用できる建物を建てることを想定して、そこから総収益(賃料収入や、敷金、権利金等)、及び総費用(必要な標準的な費用)を想定していきます。

総収益の算定
 総収益は、主として賃料収入、保証金等(敷金、保証金その他預り金的性格を持つ一時金)の運用益、権利金等(権利金、礼金その他の一時金)の運用益・償却額、その他(駐車場収入等)からなります。

総費用の算定
 総費用は、主として修繕費、維持管理費、公租公課、損害保険料、空室損失相当額、貸倒れ準備費からなります。
 これら各項目について標準的な費用を求め、その合計額が総費用となります。

土地・建物一体の純収益
 上記の総収益から総費用を差し引くと、土地・建物一体としての純収益が求められます。

建物に帰属する純収益
 鑑定評価における土地残余法では、当初建てた建物の経済的耐用年数が尽きたら、これを取り壊し、同じ建物を再建して、また賃貸し……ということを永遠に繰り返すことを前提にしています。
 この建物の純収益には、建物を建設したときに投資した額(初期投資額)に見合う年々の純収益を期待する利回り(割引率)と、経済的耐用年数の間に初期投資額を回収して積み立てる場合の利率を加味して求めます。実務的には、建物の躯体、仕上げ、設備部分の耐用年数に対応する年賦償還率を用いて求めます。

土地に帰属する純収益と未収入期間補正
 上記の土地・建物一体の純収益から5. の建物に帰属する純収益を差し引くと、土地に帰属する純収益が求められます。
 しかし、この値は更地状態のものであるため、建物を建てて、テナントを募集して、入居者が家賃を払うまで、一定の期間があることから、その期間(未収入期間)分の修正を行います。

土地の純収益を還元利回りで還元
 還元利回りを求める方法としは、不動産鑑定評価基準では「類似の不動産の取引事例との比較から求める方法」「借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法」「土地と建物に係る還元利回りから求める方法」「割引率との関係から求める方法」が例示されています。
 最後に上記で求められた土地に帰属する純収益を還元利回りで還元(割る)した価格が、土地の収益価格となります。

※【不動産鑑定評価基準(抜粋)】
収益還元法
1.意義
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。
2.収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法(以下「直接還元法」という。)と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法(Discounted Cash Flow法(以下「DCF法」という。))がある。
3.適用方法
(1)純収益
@ 純収益の意義
純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
A 純収益の算定
対象不動産の純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連があることに留意する必要がある。
なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない。
純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に求めるべきである。この場合において収益増加の見通しについては、特に予測の限界を見極めなければならない。
特にDCF法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並びにその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要である。
なお、直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益を近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産若しくは同一需給圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの地域要因の比較及び個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要である。
ア.総収益の算定及び留意点
(ア)対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産である場合
総収益は、一般に、賃貸用不動産にあっては、支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とし、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、売上高とする。
なお、賃貸用不動産についてのDCF法の適用に当たっては、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動に留意しなければならない。
(イ)対象不動産が更地であるものとして、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定する場合
対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該複合不動産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。
イ.総費用の算定及び留意点
対象不動産の総費用は、賃貸用不動産(アの(イ)の複合不動産を想定する場合を含む。)にあっては、減価償却費(償却前の純収益を求める場合には、計上しない。)、維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)、公租公課(固定資産税、都市計画税等)、損害保険料等の諸経費等を、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、売上原価、販売費及び一般管理費等をそれぞれ加算して求めるものとする。なお、DCF法の適用に当たっては、特に保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならない。
(2)還元利回り及び割引率
@ 還元利回り及び割引率の意義
還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いるものであるが、基本的には次のような違いがある。
還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
割引率は、DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。
A 還元利回り及び割引率の算定
ア.還元利回り及び割引率を求める際の留意点
還元利回り及び割引率は、共に比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。
さらに、還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。
イ.還元利回りを求める方法
還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。
(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
(イ)借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入金及び自己資金)に係る各還元利回りを各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
(ウ)土地と建物に係る還元利回りから求める方法
この方法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物理的な構成要素(土地及び建物)に係る各還元利回りを各々の価格の構成割合により加重平均して求めるものである。
(エ)割引率との関係から求める方法
この方法は、割引率をもとに対象不動産の純収益の変動率を考慮して求めるものである。
ウ.割引率を求める方法
割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。
(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる割引率をもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
(イ)借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入金及び自己資金)に係る各割引率を各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
(ウ)金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
この方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより求めるものである。
(3)直接還元法及びDCF法の適用のあり方
直接還元法又はDCF法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。

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