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底地・借地権の整理 ─ 底地は現在有効活用できていない土地の代表格です ─
 底地は有効活用できていない(できない)土地の代表と言っても良いものです。また相続が発生したら、底地の相続税は収益性の割りに高額な課税をされるのに、借地人さんが居るために適正な価格で売却も出来ず、さらに物納するにも土地の境界線の確定、契約書の整備等の作業が難しいことが予想されます。
底地整理法
(1)地主が借地人に底地を売却する。
(2)地主が借地人から借地権を買い取る。
「積算法」による値決め法
 時価に底地割合を乗じ、個別事情による値引きを差し引く方法です。
 時価×底地割合×(1−値引率)=底地価格
(3)地主の底地と借地人の借地権を、一定の割合で等価交換する。
 交換するための条件
 a.当事者双方が1年以上保有していたものであること。
 b.交換のために取得したものではないこと。
 c.交換後も従前の用途に供すること。
 d.交換差金が支払われる場合は、高い方の20%までであること。
 ※この等価交換を税務申告することによって、譲渡が無かったものとみなされて、課税の繰り延べができ税金がかかりません。  もっとも、この整理法を生前に行っておけば、物納ができ相続税の納税対策上特に有利です。また、物納より売却換金して金銭納付する方が有利であれば、それも選択できます。
(4)地主は底地を、借地人は借地権を、共同売却して換金する。
(5)地主の底地と借地人が別に持っている更地所有権とを、等価交換する。
(6)地主の持っている他の更地と、借地人の借地権を交換する。
(7)地主と借地人が協力して等価交換マンションを建設し、各権利者分の専有面積を取得する。
 ※ディベロッパーが等価交換手法によりマンションを建設し、完成後地主さんは底地分、借地人は借地権分のマンション専有床を貰います。一定の条件を整えれば、地権者には税金はかかりません。
(8)底地買い業者に貸宅地を一括して売却する。
 ※借地人に売却することもできない、交換もできない等どうにもできない土地を整理する方法としては大変効果的な方法ですが、売値が安い(更地価格の2割前後)こととなどのデメリットもあります。  この方法が有効なのは、地主さんの相続がまじかに迫っているようなときです。万一貸宅地を大量に保有したまま相続が発生すると、多額の相続税が発生してしまいます。 こうしたことを避けるために、生前に底地を整理することは非常に重要な相続対策なのです。
(9)将来の“物納”を準備しておく。
 ※地主さんは一般的に、生前での底地の売却をしたがりません。そのためにも、生前に将来の物納のために条件整備をしておきます。

底地の物納適格条件
(1)地代を周辺相場の70%以上にすること。
(2)隣接地の境界確認書を作成しておくこと。
(3)底地の境界確認書を作成しておくこと。
(4)借地人からの保証金・預り金がないこと。
(5)地主に特別不利な契約内容がないこと。
(6)抵当権の設定及び仮登記等がないこと。
(7)係争中のものではないこと。

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