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立体等価交換 ─ 土地所有者は建物建設資金は必要ありません ─
立体等価交換とは
 等価交換方式とは、土地所有者が土地を開発業者へ譲渡し、その後その土地上に開発業者が建築した建物の一部を土地所有者が買換資産として取得する方法をいいます。
 今回は話を分かり易くするため、土地所有者が一旦全ての土地を譲渡する全部譲渡方式を前提として説明します。

立体等価交換のメリット
 立体等価交換には、次のメリットがあります。
●土地所有者の建物建築費は基本的に不要となります。
●デベロッパーは土地の取得が不要となります。
●一定の要件を満たせば税制の特例措置が適用されます。

税務上の特例
 土地を譲渡していますので、原則としては土地譲渡益に対して譲渡所得税が発生します。
 しかし、一定の要件に合致する場合には、譲渡所得税を100%繰り延べることができる特例があり、これを一般的には立体買換えの特例と呼んでいます。
 一定の要件とは、個人が三大都市圏の既成市街地等内にある土地等、建物や構築物を譲渡し、一定期間内に、その土地等や建物等の敷地の上に建築された、地上階数3以上の中高層の耐火共同住宅を取得して、かつ、その取得後1年以内に自己の居住の用あるいは事業(貸家)に供した場合です。
 それにより、譲渡収入のうち、取得資産の取得価額に対応する部分は、取得価額の引継ぎによる課税の繰延べが認められます。

立体買換特例適用後
 土地譲渡代金の全てを買換資産に充てた場合には、立体買換えの特例を適用することにより、譲渡所得税の負担をゼロとすることも可能です。
 しかし、この特例は税金を免除するということではなく、あくまでも譲渡時の税金をその後に繰り延べるという趣旨です。

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