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広大地の調査報告 ─広大地であることを調査・証明します─
広大地の調査報告書(意見書)
 平成16年に相続税に係る財産評価基本通達の一部が改正され、広大地の評価が大幅に減額となる道が開けました。
 しかし、実際に広大地に該当するか否かについては、微妙な判断が必要とされる場合も少なくありません。
 このようなときは、不動産鑑定士の鑑定評価(調査報告書、意見書)が役に立ちます。
(1)広大地の評価方法(財産評価基本通達24-4)
   広大地の評価=正面路線価×広大地補正率×地積
       広大地補正率=0.6-0.05×(地積/1000u)
(2)広大地評価の3要件
 @その土地が標準的画地に比して著しく地積が大きいこと
 Aその土地の最有効使用が戸建分譲素地であること
 Bその土地を戸建分譲地として開発するに当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要すること(いわゆる潰れ地ができること)
(3)不動産鑑定士の意見書(調査報告書)が必要とされる場合
 次のような場合には、広大地に該当することの不動産鑑定士の意見書(調査報告書)を添付することが有効です。
 @戸建住宅と分譲マンション、あるいは中小工場が混在する容積率200%の地域に存する土地(容積率300%以上は原則適用なし)
 A現に建物の敷地として利用され、有効利用されているか否かを判断する場合
 B開発道路等の公共公益的施設用地(いわゆる潰れ地)を土地利用計画図に明示する場合

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