不動産鑑定とコンサルティングを専門とする会社です。鑑定評価で不動産の有効活用をサポートします。
貸家と土地の鑑定評価−アパートの土地及び建物の鑑定評価−
貸家及び土地の鑑定評価
 貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいいます。つまり、アパートに供している建物と土地のことです。
 貸家及びその敷地の鑑定評価は、@現に支払っている実際実質賃料に基づく収益価格を標準とし、A積算価格及びB比準価格を比較考量して決定します。
 Bの比準価格は、自用の建物及びその敷地と同様、対象不動産と同類型の取引事例を収集することが困難で省略する場合が多いです。
 
自用の建物及びその敷地との相違
 貸家及びその敷地が、自用の建物及びその敷地と基本的に異なる点は、自用の建物及びその敷地の鑑定評価では積算価格、比準価格、収益価格を関連づけて決定するとされているのに対して、貸家及びその敷地では収益価格を標準とするとされていることです。
 貸家及びその敷地では、現在の建物を前提として評価しなければなりませんが、現在の貸家は旧借家法か借地借家法に基づく制約下にある不動産の価格を評価しなければならないからです。
 
※【不動産鑑定評価基準(抜粋)】
 貸家及びその敷地
 貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
 この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
 1.将来における賃料の改定の実現性とその程度
 2.契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
 3.将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
 4. 契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
 5.貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り
 6.借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)か否かの別
 7.借家権価格
 また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。

⇒トップページに戻る