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自用の建物及びその敷地−自己所有の土地と建物(複合不動産)の鑑定評価−
自用の建物及びその敷地の鑑定評価
 自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいいます。要するに自宅の土地及び建物ということです。
 自用の建物及びその敷地の鑑定評価は、@積算価格、A比準価格、B収益価格を関連づけて求めます。
 Aにおいては、土地及び建物の複合不動産であるため、対象不動産と比較可能な取引比例の収集が困難な場合が多いため、省略する場合があります。したがって、@の原価法における、土地の再調達原価の査定において取引事例比較を適用します。
 Bの収益価格は、敷地上に最有効使用の建物を建築し賃貸に供することを想定し、その複合不動産から成る純収益を複合不動産の還元利回りで還元する直接還元法により求めます。
 
建物取り壊しが最有効使用の場合
 自用の建物及びその敷地は、敷地上に現に建物が建っていることから、その状態が最有効使用にあるかどうかにより、その適用手法も異なってきます。
 個別分析により敷地上の建物を取り壊すことが最有効使用と判定される場合には、当該敷地の更地としての価格から、建物の取壊費用を控除して鑑定評価額を決定します。
※【不動産鑑定評価基準(抜粋)】
 自用の建物及びその敷地
 自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
 なお、建物の用途を転換し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、用途変更後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定するものとする。
 また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。
 
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