不動産コンサルティング

1.不動産の有効活用(土地の有効活用をサポートします)

 利用されていない土地や充分に活用されていない土地をお持ちの方、また、不動産を収益性の高いものに転換させたいとお考えの方、ご相談ください。
(1)アパート、駐車場経営
 アパート賃貸、駐車場経営は、未利用地や低利用地の活用策として典型的な方法です。
(メリット)
・収益をあげる土地に転換できます。
・相続税、固定資産税の節税につながります。
・駐車場は相続発生時の物納対策としても適しています。
(2)立体等価交換
 デベロッパーが土地所有者の土地に建物を建築し、両者で土地と建物の一部を交換することにより、土地所有者とデベロッパーがそれぞれ土地・建物の所有者になります。
 その後、デベロッパーはその土地・建物(取得分)を分譲し、土地所有者は取得分の建物を賃貸に供します。
(メリット)
・土地所有者の建物建築費は基本的に不要となります。
・デベロッパーは土地の取得が不要となります。
・一定の要件を満たせば税制の特例措置が適用されます。
(3)固定資産の交換
 固定資産同士を交換し、未利用地や低利用地を整理集約するなどして事業化を図り、収益性を向上させます。
(メリット)
・小規模で分散している未利用地や低利用地を有効活用できます。
・一定の要件を満たせば税制の特例措置が適用されます。
(4)貸宅地の整理(借地権の整理)
 貸宅地(借地権)整理の方法として、貸宅地(底地)と借地権の交換、底地の借地人への売却、借地権の地権者又は第三者への売却、共同で底地・借地権を第三者へ売却する、方法があります。
(メリット)
・旧法の借地権は、借地人の権利が強く、土地所有者と借地人間の争いが絶えないケースが多く、コンサルティング業務でこの問題解決に努めます。
(5)定期借地権の活用
 定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があります。いずれも旧法時と比べて、土地所有者にとって土地を有効に活用できる手段となります。
(一般定期借地権での土地所有者側のメリット)
・建物を建築することで固定資産税・相続税が軽減されます。
・安定した地代収入を得ることができます。
・保証金(保証金型の場合)の運用益を活用できます。
・契約満了時に土地が地権者に返還されます。

2.広大地の調査報告書(相続税対策に有効です)

 平成16年に相続税に係る財産評価基本通達の一部が改正され、広大地の評価が大幅に減額となる道が開けました。
 しかし、実際に広大地に該当するか否かについては、微妙な判断が必要とされる場合も少なくありません。このようなときは、不動産鑑定士の調査報告書が役に立ちます。
(1)広大地の評価方法(財産評価基本通達24-4)
・広大地の評価=正面路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6-0.05×(地積/1000㎡)
(2)広大地評価の3要件
・その土地が標準的画地に比して著しく地積が大きいこと
・その土地の最有効使用が戸建分譲素地であること
・その土地を戸建分譲地として開発するに当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要すること(いわゆる潰れ地ができること)
(3)不動産鑑定士の調査報告書が必要とされる場合
 次のような場合には、広大地に該当することの不動産鑑定士の調査報告書を添付することが有効です。
・戸建住宅と分譲マンション、あるいは中小工場が混在する容積率200%の地域に存する土地(容積率300%以上は原則適用なし)
・現に建物物の敷地として利用され、有効利用されているか否かを判断する場合
・開発道路等の公共公益的施設用地(いわゆる潰れ地)を土地利用計画図に明示する場合

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