競売不動産の取得

1.不動産競売による物件購入-流通不動産と競売不動産の違い

 一般の不動産(流通不動産)は、民法の売買契約に基づいて市場で取引されるもので、通常は、宅建業者を介して購入します。この場合は、宅建業法などにより業者の行為が規制されており、契約に際しても、重要事項説明や瑕疵担保責任等購入者の保護が図られています。 これに対して、競売不動産は、民事執行法に基づいて裁判所が行う競売手続きに参加することによってのみ入手することが可能な不動産です。
 不動産競売の場合、裁判所は手続きを主宰するだけで、物件に関して責任は負わず、買受人を特別に保護する法律もありません。
 法律上は、債務者を除いて原則として誰でも競売手続きに参加することができますが、専門的な知識が必要なことから、競売不動産に詳しい専門業者(宅建業者とはかぎりません)を利用するのが一般的です。
 競売不動産には、民法上の瑕疵担保責任の適用がなく、賃借人等の占有者や不法占拠者が存在するリスクがありますが、このようなリスク、マイナスイメージ等があるからこそ、競売不動産を市場価格より安い価格で取得することができる点がメリットになっています。

2.競売不動産の調べ方-「3点セット」をチェックする

 「3点セット」とは、物件明細書、現況調査報告書、評価書のことで、裁判所の資料閲覧室又はインターネットで閲覧することができます。
(1)物件明細書
 物件明細書は、裁判所書記官が作成します。物件明細書には、①不動産の表示、②不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの、③売却により設定されたものとみなされる地上権の概要が記載されています。
(2)現況調査報告書
 現況調査報告書は、執行官が作成します。現況調査報告書には、①不動産の表示・所有者、②土地の形状・現況地目、建物の種類・構造・床面積、③占有者の表示及び占有の状況(占有開始の時期、権原の有無及び権原の内容についての関係人の陳述等)、④見取図及び写真が記載・添付されています。
(3)評価書
 評価書は、執行裁判所が任命した評価人(不動産鑑定士)が作成します。評価書には、①競売対象不動産の評価額及び評価の過程、②公法上の規制の内容、物件の所在する場所の環境、物件の詳細内容、ライフライン供給処理施設の整備状況等が記載されています。執行裁判所は、評価書の評価に基づき、不動産の売却の額の基準となるべき価額(売却基準価額)を定めます。

3.不動産競売に参加する際の準備-予算計画と住宅ローンの利用

(1)買受申出の保証額の提供
 不動産競売に入札する場合、売却基準額の2割の保証額を提供します。
(2)住宅ローンの利用
 平成10年に民事執行法が改正され、競売物件についても、買受人が事前に申し出れば、一定の条件のもとで、所有権の移転と金融機関の抵当権設定を同時に行うことにより、住宅ローンが利用できるようになりました。

4.競売申込手続き-競売物件をどうやって手に入れるか

 不動産の売却方法は、裁判所書記官が定めますが、「期間入札」「期日入札」「競り売り」「特別売却」があります。通常は「期間入札」を基本とし、「特別売却」を併用する方法により行われますので、ここでは「期間入札」による申込手続きを説明します。
(1)入札手続
①広告、3点セットの閲覧
 裁判所書記官は、(実務的に)入札期間開始の2週間前までに、入札期間等の広告書を裁判所の掲示場等に掲示し、その広告の写しを3点セットとともに閲覧に供されます。
②買受申出の保証の提供
 入札をする者は、売却基準価額の2割の額を保証金として提供する必要があり、その振込証明書を入札書とともに提出します。したがって、保証の提供が先行することになります。
③入札手続
 入札に必要な書類(入札書用紙、入札用封筒、入札保証金振込証明書)を裁判所の執行官室で受け取ります。
入札金額は、執行裁判所が定めた売却基準価額の8割に相当する価額(買受可能価額)以上でなければなりません。
 入札方法は、入札書を執行官に直接差し出す方法と、入札書を執行官宛に郵送(書留郵便)する方法があります。
(2)開札手続(最高価買受申出人の決定)
 入札期間(1週間前後)が終わると、あらかじめ広告されていた開札期日に開札が行われます。執行官が入札書が入った封筒を開封をして入札書を読み上げ、最も高い価額を付けた人が「最高価買受申出人」と定められ、氏名、入札価額が告げられます。
 最高価の入札が2人以上の場合は、これらの者で期日入札の方法により追加入札が行われます。
(3)売却決定
 執行裁判所は、開札期日から1週間以内の日に定められている売却決定期日に、最高価買受申出人となった者を買受人とする決定を利害関係人に言い渡します。
(4)代金の納付
 買受人は、裁判所書記官の定める期限までに、代金を執行裁判所に納付しなければなりません。買受けの申出に際して納付した買受申出保証金は、代金に充当されるため、買受申出金額から保証金を差し引いた額を残代金として一括で納めることになります。
 そして買受人は、代金を納付した時に当該競売物件の所有権を取得することになります。