◆ 固定資産税の負担調整措置

 平成6年度から、固定資産税が地価公示価格の7割を目途とされたことは何回も触れましたが、実はこの時期はバブルが弾けて地価が下落傾向を辿り始めた時期でもありました。

 つまり、地価が下落しているにも拘わらず、固定資産税の課税標準額は上昇するという状況が生じたのです。

 「地価が下がっているのに何故固定資産税は上がるのか」とあらゆる方面から言われ、行政に携わっていた者(筆者も含めて)としては、「大きな試練だなあ」と内心嘆いたものでした。

 ここに「地価と固定資産税の推移」の概念図(商業地の例)を掲げますので、ご覧ください。

 「地価と固定資産税の推移」 (←ここをクリック)

◆ 価格と課税標準額との乖離

 平成6年度に地価公示価格の7割を固定資産税の価格とすることにしたものの、それまで実質的に1〜2割程度であったものを一気に上げることが出来ないことから、少しづつ上げていくという経過的措置を採用した訳です。

 この図で、地価公示価格(青色)とその7割(負担水準では100%)の固定資産税の価格は同時に徐々に下がっているのに、固定資産税の税額を計算する元になる課税標準額(赤色)は逆に少しづつ上がっています。

 本来は、固定資産税の価格と課税標準額は一致すべきものですが、いきなり一致させるには衝撃が大き過ぎることから、緩衝措置ともいうべき仕組みを設けたため、この二つが乖離する状況となっています。

 この緩衝措置の仕組みとは、前年度の課税標準額の到達点に応じて「引下げ」「据え置き」「引上げ」ゾーンに振り分ける負担調整措置のことです。

 残念ながら、この負担調整措置により、固定資産税(土地)の仕組みは更に複雑で分かりにくいものとなっているのです。

◆ 商業地の負担調整措置

 上の概念図「地価と固定資産税の推移」の例で少し説明します。

 例えば、前年度(24年度)課税標準額が950万円、今年度(25年度)の価格(本則課税標準額)が1300万円としますと、今年度価格に対する前年度課税標準額の割合は、950万円/1300万円=73.1%となり、70%まで引下げる「引下げゾーン」に入ることになります。したがって、25年度の価格は1300万円×70%=910万円となります。

 商業地の価格は、地価公示価格の70%(負担水準では100%)が固定資産税の価格となり、更にその70%が商業地の上限とされています。その結果、商業地の実際の上限値は70%×70%=49%で地価公示価格の49%が上限価格となります。

 固定資産税の評価割合は地価公示価格の7割ですが、商業地の場合では、実際には地価公示価格の約5割ということになります。

 住宅用地の場合は更に低くなりますが、これは別の機会に説明します。

 「負担水準の仕組み(商業地)」 (←ここをクリック)

 それまで同一の固定資産評価基準に基づいて評価を行っていたにもかかわらず、全国的にも市町村内部でも、固定資産税の負担水準のバラツキがあり、固定資産税の均衡化・適正化が満たされていない部分がありました。

 負担調整措置とは、これを長期的な視点から是正しようとの仕組みでもあります。

 この仕組みが実施され、部分的な変更はありましたが、ようやく20年経過しようとしている今、「地道な努力」が実りつつあるのではないかと思っています。

◆ 固定資産税評価は3年サイクル

 ところで、固定資産税の評価は3年毎に評価替えを行う、いわゆる3年サイクルです。

 地価が右肩上がりに上昇しているときは、2年間据え置かれることにより、平年度の税額はそのままで、納税者にとってはメリット(?)があることになります。

 しかし、逆に3年の間に地価が下がっている右肩下がりの場合(今までがそうですが)は、2年間高い価格が据え置かれることになります。

 そこで、右肩下がりの地価下落が見られた場合には、評価替年度以外の平年度においても固定資産税を引き下げるという下落修正措置が為されています。

 「固定資産税評価の3年サイクル」 (←ここをクリック)

トラックバック

このブログ記事に対するトラックバックURL:

コメント & トラックバック

No comments yet.

Comment feed

コメントする

固定資産税の見直し・引下げ

エース鑑定コンサルティング(株)

エース鑑定不動産

カテゴリー

プロフィール


Author:エース鑑定コンサルティング株式会社
代表取締役・鈴木彰
【仕事】不動産鑑定業、宅地建物取引業
【資格】不動産鑑定士、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引主任、マンション管理士
【経歴】次をクリック
代表プロフィール
【連絡・問合せ】 
080-5432-5089
akky2411@gmail.com

カウンター

  • 441457総閲覧数:
  • 484今日の閲覧数:
  • 222昨日の閲覧数:

最近の投稿